最近市场有点懵，虽说3月份还在小阳春，但相比往年的小阳春，今年的热度的确不高，而且官方数据看，起码2月市场还是不太乐观。
3月15日，国家统计局公布2月份70城房价指数。全国70个大中城市的房价整体延续降势。
2月份共有59个城市一手房价环比下跌，相比1月份增加了3个；二手房价环比下跌的城市有68个，与1月份数量相等。
可以说市场还在icu里，需求继续出台重磅政策呵护！3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议指出要进一步优化房地产政策，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，着力构建房地产发展新模式。
但本周这几天画风突然变了！
2月29日，合肥龙年第一场土拍，3块地拍出32.28亿，其中高速05号地块楼面地价拍到25050元/㎡，溢价率54.15%，成为合肥单价新地王。
3月13日，苏州龙年第一场土拍，狮山Z03农干校地块溢价42.05%成交，成交楼面地价45455元/㎡，超越此前位于南京河西的江苏地王葛洲坝南京中国府，一跃成为江苏第一高价地。
仅仅过了两周，这个纪录就被刷新。3月27日，苏州园区双湖地块以30.82亿的总价，溢价18.22%，被绿城竞得，楼面价65022元/㎡。
就在同一天，厦门岛内将军祠2024P01地块以32.1亿的总价，溢价40.79%，被厦门国贸竞得，刷新福建楼面价纪录，楼面价62671元/㎡。
当天，宁波湾头宅地以22.05亿的总价，刷新了宁波楼面价纪录，楼面价32613元/㎡。
不仅仅是土地成交出现了明显热度，昨天甚至出现了刷新历史记录的单盘开盘记录：
上海的豪宅盘——中海顺昌玖里开盘，创造了196.5亿的新销售纪录。
共738组认筹，512套房源
最后大筹结束，卖出505套，剩余7套交给小筹
总共货值约199亿，均价17.2万，套均4000万
之前的全国单次开盘记录是2020年的深圳网红盘——华润城润玺一期花园（住宅）于11月25日和26日进行线下公证选房，至26日当晚，1171套房源全部清盘。1171套房，均价13.2万/㎡，9690批客户，冻资339亿，除了89人临时弃选，第1171套房，被第1254号购房者拿下，90%以上都选购，100%销售率，收金196亿。
从数据看，中海顺昌玖里刷新了中国历史单盘单词开盘记录，而且套数要远远少于之前的润玺。平均4000万+的豪宅。
除了这些，领导层对房地产的判断也出现了变化！
3月25日，央行行长潘功胜在中国发展高层论坛上表示，中国经济保持回升向好态势，有能力实现全年5%左右的预期增长目标。今年以来，货币政策加大逆周期调节力度，把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量，继续为经济回升向好营造良好的货币金融环境政策效果持续显现。
谈及房地产，潘功胜指出，房地产市场已出现一些积极信号，长期健康稳定发展具有坚实的基础，房地产市场波动对金融体系影响有限。
一时间地王+盘王，往年市场火热期非常常见的现象，已经可以说基本消失了2年多，最近突然出现代表了什么？是不是代表了市场又开始要热？
首先：必须认真分析一下这些高价地，热销盘出现的原因：
1；苏州的地王：楼面地价6.5万，的确非常高，但是位置属于绝对稀缺的地段
园区双湖地块就在苏州园区最核心的位置，附近是九龙仓国宾1号、苏州御园、仁恒海和院……全是10万+/㎡的小区，名副其实的富人区；北望金九、南邻独墅湖，东西两侧挨着湖东、湖西CBD。边上二手房基本也都是10万+，所以这个地价算算完全算便宜的了！
2：宁波地王，地价3.2万，容积率1.35，洋房。
同样也是绝版稀缺的湖区地块。
3:厦门地王，地价6.27万，容积率1.4，洋房。顶级学区，岛西稀缺地块，供需矛盾严重，所以全市最贵！
整体看，这些地块的真实情况也就清楚了。
2：楼市严重分化，豪宅热销背后存在二手房挂牌井喷
进入三月份后，四大一线城市的二手房成交均出现回升趋势，其中北京有周末单日成交破千套，上海二手房日均成交量是二月的两倍，深圳二手房周成交突破千套关口，广州二手楼市市场活跃度也有上升趋势。
成交量的确有所恢复，但相比往年的3月目前看同比数据依然下行，这种情况下，挂牌量成为影响购房者心里的一个重要指标。
从市场节奏看，上海200亿盘王的出现对于市场不一定是好事，一方面价格倒挂少了，另外一方面未来还有大量的豪宅盘要上市，意味着其中会有很多购房者要卖掉二手房腾出资格和资金。可能继续拉动挂牌增加。
所以对于当下的一线城市来说，如何接近二手房挂牌持续增加是影响市场最大的问题，中低端二手房成交不能活跃，其他类型房源也很可能只是短期个案的复苏。
3：注意少数核心城市超优质地块入市对市场的影响。最近很多城市供应了超级超级优质的土地，这些土地可以说是压箱底的宝贝，但最近因为各种原因拿出销售，对于豪宅市场来说，很多需求反而可能会被影响等待这些项目入市。
4：政策还在宽松，市场还需要继续加码政策
3月楼市出现了小阳春，市场成交量恢复性上涨，但相比之前成交量依然处于调整过程中。以价换量是目前市场成交量上行的重要原因。
从政策的预期可以看到：今年的房地产市场稳定是压倒一切的。房地产稳，则经济就稳，金融稳，就业稳。稳市场，是今年房地产市场调控的第一目标。在这个指挥棒下，各城市将拥有更多的精准施策自主权。
个别豪宅的热销其实和限价有关，小部分土地高价也主要是因为绝版稀缺的地段！当时市场还处于寻底过程中。
这些现象的出现对应当下小阳春的购房心理的确有好处。
一二线城市经过一年多调整，部分区域价格已经具备了明显性价比，这种情况下，包括限购、限贷等政策应该继续加码，特别是应该针对二手房流动性难题增加类似杭州单独松绑二手房限购的政策活跃市场。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240329A01EEG00
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