打折无下限！这类“便宜房子”，悄悄杀疯了

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谁能想到，在眼下这个行情里，有一种房子愣是从去年火到了今年。
这种“物美价廉”的房子，正在进入越来越多人的视线。甚至有客户也来咨询我：
法拍房，到底能不能抄底？


对大多数人来说，法拍房是个遥远的事物，跟自己买房没啥关系。
可万万没想到，在没啥关注的角落里，法拍房悄悄杀疯了！
上月月末，北京西城区文昌胡同一套房源被法拍，拍卖当天的竞争之激烈，出价之离谱，令人咋舌。
该套房源起拍价仅为552万，每次加价最低幅度是1万元。起初大家还很克制，出价频率很高，但加价幅度并不高。
直到竞价来到569万时，突然有人一口气加价400多万，直接将该房源的总价推到了千万大关。
可这还不是这套房子价格的终点，在总价进入千万后，该套房源依旧经历了上百轮的争夺。
最终这套房源经过了165轮竞价，成交价直接去到3730万。
高出起拍价3178万元，溢价率575.7%！
如此高的溢价率，放眼全国也堪称罕见了。
本来以为这就是一次突如其来的法拍房高光时刻，可谁曾想，到了2024年法拍房的热度依旧在延续。
1月3日，一套深圳南山区的豪宅被法拍，建面258.7平，起拍价2988万元。
结果这套房源吸引了12人报名，经过多轮竞价，最终以6111万元成交，折合单价23万元/平。
从起拍到成交，价格直接翻倍。


同一天，广州的房产圈也被一套法拍豪宅引燃了。
番禺洛溪板块的江景豪宅星河湾半岛，一套约314平的房源法拍。
最后报名12人，经历了66轮激烈拉锯，最终以2012万的总价成交。


从去年火到今年，甚至在一线城市掀起抢购潮，法拍房为何会异军突起？


没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
法拍房的火爆，可以说完全是市场内卷的结果。
根据前不久中指研究院发布的数据显示，2023年前11个月，全国的法拍房数量已经达到了
70.9万套。
这个数字相比2022年同期，增长了足足33%。
而就在去年前三季度，全国法拍房的数量还是58.4万套，仅仅两个月的时间，全国就增加了12.5万套法拍房。
这种幅度的数量增长，已经可以用井喷来形容了。
而数量的增长，带来的则是“打折无下限”。
这两天，韩后品牌的创始人王国安，就因为自家豪宅被拍卖的事出圈了一把。
为了还债，去年12月的时候，王国安将自己在广州的顶级豪宅汇悦台，挂上了法拍平台。
这是一套汇悦台的楼王户型，建面约365平，此前在阿里资产的平台上，这一套房源的评估价接近1亿。
可是这一次王国安挂出的房源，起拍价却是7000万，折合19.13万/平，刷新了近年汇悦台法拍房起拍价的新低。
而比价格更有戏剧性的是，就在1月3日，王老板的这套汇悦台因为产权问题，被撤拍了。
为此，王老板在直播间里声泪俱下，求求能把他的汇悦台赶紧卖了，卖房还债，天经地义。


王老板的担当是值得肯定的，而王老板此次拍卖豪宅的过程，更可以看做是整个法拍房市场的一个缩影。
市场上这么多法拍房都是哪来的？
最大的两个来源就是贷款逾期、司法没收。
要被法拍的业主，一个共同的心态就是：急！
因此法拍房的价格和折扣浮动，激烈程度远超普通商品房。
根据纬房研究院、国信达数据联合发布的数据显示，2022年的时候，全国法拍房的成交折扣率还是95.54%
而到了2023年同期，全国法拍房的平均成交折扣率已经降到了79.85%。
全国平均打8折。
降价后的效果也是立竿见影的。
根据纬房研究院、国信达数据的联合报告显示，去年前11个月，全国法拍房的成交量同比增长近两成。
而那些争夺激烈的法拍房，无一不是价格腰斩、大腿斩，甚至膝盖斩、脚踝斩……
就拿北京西城区那套溢价率575.7%的法拍房来说。
这套房子已经是第四次拍卖了，每上拍一次，起拍价就跳水一次。
2021年该房源首次上拍的时候，起拍价达6876万元，结果流拍。
后来降到5500万，继续流拍……
直到降到552万，留足了加价空间，才造就了这次法拍名场面。
你别看最后成交价3730万，要知道，这套房子在2021年的评估价可是9823万……
还有深圳那套南山区豪宅，成交价6111万，但是这可是整个深圳都极为稀缺的别墅产品，此前的成交价是1个亿。
所以说，这一轮法拍房的火热，其实就是一次极为刺激的以价换量。
价格大跳水，换市场抢破头。


随着越来越多“打骨折”的标杆小区、优质房源流向法拍市场，不少人动起了捡漏的心思。
法拍房，到底能不能买？
我只能说，相比“身世清白”的商品房，法拍房是一个不折不扣的专业领域。
普通人往往只能看到法拍房物美价廉的一面，对于背后的潜藏风险一无所知。
一是租约问题。这绝对是法拍房的一颗大雷。
因为按照法律规定，买卖不破租赁。也就是说，你拍下了这套房子，但是这套房子已经被前业主租出去了，那在一般租约到期之前，你是不能住进去的。
这里的一般租约也包括长期抵债租赁、长效租赁，甚至是原本没有却突然冒出的租赁……
如果这套房一下被租出去了十几二十年，那可有你受的。
二是抵押和债务问题。
一般人买房，很少会看房屋的抵押和债务问题，但是法拍房业主身上往往背负着多项债务。
加上法拍房的成交周期很短，又没有靠谱中介可以提供查册和尽调服务，往往一不小心就会踩坑。
三是资金风险。
法拍房一般要求10个工作日内交齐房款。
所以如果要按揭，就必须提前和银行确定下款进度，如果超时的话，那就是赔了夫人又折兵，房子会重拍，缴纳的保证金也是不退的。
四是费用问题。
这里包括两部分，一部分是税费，包括个人所得税、契税、增值税等，这些都是需要购买人缴纳的，一定要提前算好。
另一部分是前业主的欠费，包括物业费、水电费、燃气费等也都是需要购买人缴纳的，所以也需要提前查清欠缴金额。
不论是资金、选筹还是查册，都需要专业人士经手，才能避免上面提到的种种风险。
很明显，这些都不是普通购房者玩得转的。小白贸然闯进去，大概率是要吃亏的。


再告诉大家一个真相吧，法拍房市场，并不是随随便便捡漏的。
一线城市核心地段的法拍房，其实很难拿到低折扣，根本不存在“5折遍地走”。
就拿深圳来说吧，像南山、福田、宝安这样的核心区，法拍房成交的折扣率往往都是很低的，甚至有可能涨价成交。


法拍房同样是有分化的。即便沦为法拍房，核心区的房价同样更加抗跌。
还有就是，当下这个时候，其实有的法拍房未必比二手房划算。
比如这两天，深圳宝安西乡地铁口的魅力时代花园一套88平的三房法拍，成交价547.6万，折合单价6.22万/平。


而该项目同户型去年成交的一套房源，总价则是626万，单价7.36万/平。
乍一看捡漏了上百万，可是眼下这个户型的二手房价格也差不多跌到600万上下了。
法拍房确实便宜，但是相比其要面临的风险而言，这优惠几十万的性价比就未必那么高了。
如果你非要体验一把法拍房的刺激，那么请一定找专业的团队为你做好方方面面的保障。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240111A02Q3Y00
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