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楼市,全是猛料!

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发表于 2024-4-3 23:55:36|来自:中国广东 | 显示全部楼层 |阅读模式


作者| 猫哥
来源| 大猫财经Pro
今天说说房子,有些信号很不寻常。
整个一季度其实很一般。但是,一线城市,明显是支棱起来了。
3月份,深圳二手房网签5196套,环比增了116%,同比增加5.1%,三年来的新高。


3月北京二手房网签量是14280套,是近一年的最高点,也高于1.2万套的荣枯线,当然比去年同期还是下降了35.7%。
但是3月最后一个周末,北京的新房杀疯了。
就30号和31号这两天,新开盘的中海寰宇未来开盘卖了30亿,寰宇天下·天镜卖了20亿、永定玖里8亿、公元里卖了12亿。


光这四个新盘,中海两天收了70亿,再往前一周,京熙润府开盘卖了10.05亿,3月16号开盘的颐和公馆卖了140套房、销售7亿。
3月份高端房产也卖的很好,朝阳公园地块的融创ONE9成了高端销冠,每套6000万左右,成交了7.24亿,前十的高端楼盘3月卖了37亿。
当然,这个数据跟上海没法比。
3月28日这一天,中海·顺昌玖里销售额197亿元,刷新了2020年深圳华润城润玺两天销售196亿元的纪录,注意啊,这是历史记录,不是这几年的。
512套房源,千名购房者进场摇号抢购,认购率超144%,套均总价4000万元,让很多圈内人感觉回到了前些年地产火爆的日子。


上海3月二手房成交也不错,达到2万套,也是最近八九个月的最高点。
一线城市的这些迹象,用一句话总结就是,富人开始抢房了!
他们是现在中国最有购买力的人,招行的财报其实说的很清楚:
14.88万户私人银行客户最有钱,招行今年没说他们的户均可投资产,参考往年和其他银行数据,平均应在2100万左右。
可投资产在50万以上的金葵花客户,有466万,户均资产232万。
这就是中国最有钱的前2.4%的人群,掌握着81%的财富,剩下的1.92亿用户,占比97.6%,掌握着18.77%的财富,即便在这个群体里,户均可投资资产也达到了6.9万,绝大多数人是没有这么多钱的。
基本就是2%对应80%的分布,这是很明显的趋势。


所以现在想卖房就得先从他们开始。
但是,这帮人能这么有钱,说明都很精明吧,他们买房,也是因为看到了明显的投资机会,这是买房子最基本的出发点:要么你的房价降到了我的心理价位,要么有明显的套利空间。
中海·顺昌玖里为什么卖得好?因为倒挂啊。
它的单价17.2万元/平米,对标的翠湖天地隽荟成交单价达到25万元/平米,中海建国里成交单价19.4万元/平方米,明显是有价差的。
北京的融创ONE9,售价13.9万元/平米,一路之隔是朝阳知名二手豪宅泛海世家,挂牌价17万元/平米。
前面提到的北京卖的好的几个新盘,其实主要原因也是价格,中海寰宇未来指导价6.6万,实际售价5.8-6.4万,指导价6.4万的永定玖里,实售价5.2万
基本就是8-9折的样子,在富人眼里,这是他们的心理价位。
现在很明显的救市策略,就是鼓励有钱人先下场,把成交带起来。
取消70/90政策,鼓励盖好房子,苏州、厦门、宁波都在3月27日拍出了地王,楼面价超过6.5万/平米,未来的售价会是多少?显然大部分人都不是这些房子的潜在买家。
我们的房地产救市也是摸着石头过河,之前强调一城一策、强调购房门槛和价格指导,现在又摸到了另一块石头,取消限制在讨论了,然后呢?
1、先让富人买起来;
2、带动中产入场;
3、底层给保障房。
现在看,1和3 都没什么问题,中产还要努力。因为他们现在都处在比较艰难的去杠杆阶段。
房价在高位,还有很多人在不断加杠杆往里走,不少就是被中介害了,咱们的中介一条龙服务是很到位的,有一整套搞钱的办法,什么数据不够给你刷什么,刷到银行能通过,数额你满意为止。现在看,最早爆掉的也是这些高位加高杠杆的人。
中产还在努力还贷,但因为二手房库存+法拍房数量巨大,他们的资产是下滑的,收入可能也不够坚挺,给他们去杠杆最简单的办法就是把房贷利率降下来,比如有人建议直接降到2%,但这么干银行肯定受不了。
那如果全靠市场的的力量,有钱人买完,下一波怎么接呢?
这两天,30个城市支持住房“以旧换新”,这就是用政策激活部分中产的购买,先签协议再选房,看力度赶不上2017年的棚改,但也算是一针强心剂。


这么一来,房价、需求都能稳住,但想恢复到正常状态,靠打针是不行的,大部分中产去杠杆的进度条也才到中间,降房价、降房贷银行有压力,唯一的办法,只能是收入能增长。

来源:https://view.inews.qq.com/k/20240403A096UE00
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