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二手房,虹吸新房了!

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发表于 2024-4-4 01:23:25|来自:中国广东 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者:余飞
01
二手房虹吸新房客源
在上一篇文章中,本号介绍了今年一季度机构披露的新建商品房销售情况,一句话概括:继续探底。
机构发布的数据显示:
2024年3月,百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元,较2月环比提升92.8%;但由于单月业绩规模仍保持在历史较低水平,同比去年3月降低45.8%。从累计业绩情况来看,百强房企今年前3个月,房企实现销售操盘金额7792.4亿元,同比降幅为47.5%。
数据很直白,今年3月份的商品房销量比去年3月份差了很多,近乎腰斩。整个一季度的销量相较于去年一季度,也近乎腰斩。


2023年一季度的表现可圈可点,当时让很多人误以为防疫措施放开之后,房地产立马就迎来了反弹,让很多人盲目进场了。
而2024年一季度的数据可以看到,无论1月、2月还是3月份,都是过去六年来的最低点。
这再次印证了本号不断强调的一件事,楼市调整,还远未到结束的时候。
商品房销量一路下行,有市场大环境因素,比如宏观大环境仍不确定,收入仍未恢复,信心仍未恢复等。
此外,还有一个因素,就是被二手房宏观虹吸,被二手房疯狂抢客。
这一点,去年年底官方公布的数据,就是佐证。
去年,住建部曾披露过的一组数据显示:
2023年1到11月,全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%。
而从国家统计局披露的数据可以知道,前11个月新房成交面积同比下跌了8%。全年下跌了8.5%。
据此可以知道,去年全国二手房成交面积上涨了不少。
去年二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%,较上年同期提高约10个百分点,部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。
比如,深圳2023年,二手房卖了42574套,虽然成交量是近几年的底部,但较2022年上涨了58.5%,且仍比新房好不少。


去年深圳新房网签了31621套。


再看南京,2023年南京全市二手房成交量99353套(含高淳、溧水),其中主城9区成交量93300套,同比上涨30.3%。


这一成交量是其新房成交量的两倍多。去年南京新房成交了44404套,继续下探。


再看广州,2023全年广州新房成交了73771套,和2022年基本相当,整体都在低位。


二手房成交量,则好于2022年,超过了10万套,比新房足足多了3.5万套。


进入2024年,二手房虹吸新房的状况,仍在加剧。
比如深圳,深圳市房地产中介协会披露数据,2024年3月深圳全市新房共成交2816套,环比增长184.4%,同比下降61.8%,其中新房住宅成交2245套,环比增长176.8%。全市二手房录得5196套,环比增长116.6%,同比增长5.1%,已升破5000套行业荣枯线标准。


同期的新房成交量,环比也增加了不少,但比二手房少了26%。


广州方面,广州中原地产研究院披露,3月份二手房成交了9373套。


同期的新房成交,不足二手房的一半,为4043套。


02
二手房为何比新房香
关键问题来了,二手房为何现在能够疯狂虹吸新房的客源?
主要两个因素:
第一,二手房价格跌幅更猛。
新房发行需要申请备案价,在地方政府限跌的背景下,备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。
去年,武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签,乃至对房企进行处罚的案例。
而二手房是业主的自主行为,在大环境推动下,越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌,大力度降价解套。
以深圳来说,3月份二手房成交量再度冲破5000套,其中81.4%的成交价低于参考价,也即绝大部分都在降价让利出售。


去年官媒对杭州楼市就有这样的报道。
11月份成交的8000多套二手房,绝大部分都是业主降价妥协的结果。
杭州贝壳数据研究院披露,在杭州11月已成交房源中,降价出售的房源占比达94.6%;从成交房源调价情况来看,降价10%以上占比为73.5%,降价5%-10%占比14.6%。


热点城市,皆如此。
根据诸葛找房披露的数据显示,去年11月份重点14城二手房调价房源中,94%以上都在降价。


第二,二手房和现房,比期房安全。
在当下房企不断出清的背景下,买新房像买盲盒,不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。
现在大家买房更倾向于二手房和现房,全国新房与二手房成交数据,就是购房者最好的心理映射。
03
何以招架
面对二手房的疯狂抢客,新房何以招架?
去年以来,不少地方城市推出、鼓励“以旧换新”、“卖旧买新”活动,赋予折扣和减税优惠,来推动大家购买新房。
近日,郑州市更是开启了政府直接收购二手房来推动“以旧换新”的活动。
4月1日,郑州市房管局联合其他部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案》,2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。
但这种方法,既治不了标,更治不了本。
新房想要招架住二手房的虹吸,在盲盒难以消除的背景下,唯有降价让利比二手房更大才行。
在熊市之中,想要成功出货,唯有成为卷王才行。
所以,本号一直在呼吁各地城市,尊重市场自主调节行为,不要过多行政干预,放松乃至放开限跌令,才能促进商品房的成交。
目前无论是从宏观经济、就业、收入环境,还是房地产行业暴露出的问题,以及供大于求的局面、人口不断减少的局势来看,房价都只有下行一条路可走。
不要和趋势对抗。堵不如疏。就像人的身体一样,气血顺畅,顺其自然,才健康。人在对抗疾病的时候,使用的药物,一般都是调理气息,活络经脉,尽可能疏导。
万事万物,都遵循这个理。房价下跌,非要强行干预,房企受苦,最终心累的还是购房者,因为这会增加买到烂尾楼的概率。
最关键的是,阻挡房价下行,并没有达到他们想要的效果。
新房价格不降,根本卖不出去,土地卖不出去,开发商就无法回款,无法偿还债务,无法去拿地。
所以,本号认为,诚意降价,才能对抗二手房的虹吸,才能释放风险,至少局面不会像现在这么僵。
去年地产大咖冯仑就发布过一个观点:
楼市已经过了「青春期」,本来就到了自然的减量阶段,所以不存在救不救的事情。就相当于它不长个了,我们非要把这些过了青春期的人,愣给他叫回来,天天给他打激素,把骨头缝给它拉起来,然后穿内增高,你这就害他了。
房地产降价并非什么坏事情,因为降到一定的时候,可能大家买房的欲望又会回来一点
本号认为也是如此,只有降房价才能释放流动性,才能让房地产健康发展。不降,只能僵着,积压风险。

来源:https://view.inews.qq.com/k/20240403A03OVD00
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