北上广杭，楼市有些反常…

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成交量狂跌，但是房价居然还在涨？
一线城市，强二线城市，居然都出现了这种“反常现象”。
前段时间，我统计了全国近20个重点城市最近3年的房价数据。
之所以会选择观察3年的数据，主要是因为一年内的短期数据波动太大，尤其是2022年的数据，更是历史最低，并不足以归纳楼市的变化。
而3年这样一个中期的数据变化，明显更具有说服力。
然而最后得出的结果却颇为意外。
只有4座城市，出现了“量跌价涨”的情况，分别是：
北京、上海、广州、杭州。


差距最悬殊的当属上海。同比2020年，上海的成交量暴跌了40.36%，但房价却同比上涨了19.79%。
杭州总被诟病泡沫太多，房价虚高。结果呢？买房的人确实少了，一点也没耽误房价上涨，近三年房价同比涨幅17.83%，稳居第一梯队。
广州的二手房成交量同比2020年下降了16%，但是房价却反而上涨了11%。
至于北京，无论是成交量还是房价，一直都很平稳。但随着时间推移，房价和成交量的差距也在被逐渐拉开。
这种现象，实在是太反常了。
一般来说，房价和成交量之间，会呈现出三种关系。
量涨价涨、量跌价跌，还有一种是价跌量涨（以价换量）。
可唯独量跌价涨的情况，是极少会发生的，因为这种现象不光违反市场规律，还有点逆人性。
市场成交都差成这样了，居然还有业主在抬价？
关键是买房的人还认账了，想想都离谱。
究竟是怎么回事呢？


答案是显而易见的。
不是有人在抬价，而是房价被平均了。
在楼市中，哪种房子可以拉高整体的平均房价？
一定且只能是豪宅。
这些单价动辄10万+的房子，对于区域板块的房价拉升，可是起着至关重要的作用。
北上广杭的二手豪宅市场，简直不要太火。


整个2023年，上海二手豪宅的成交量依旧是全国第一。
去年上海总价1000万以上的二手房成交量了5623套，同比涨幅16%。领先了第二名深圳（3350套）好几个身位。
总价3000万以上的顶豪成交量也超过了500套，是广州和北京加起来都赶不上的数量。
这两年上海陆家嘴最好卖的小区之一，就有大名鼎鼎的世茂滨江花园，套均总价近3000万，过去一年却成交了50套二手房。
几乎相当于一周卖出去一套，豪横得不像话。
而广州，犹如全国豪宅市场中的一匹“疯马”。
1000万-3000万的豪宅成交量涨幅82%；
3000万-5000万的豪宅成交量暴涨323%；
5000万以上的顶豪成交量暴涨276%。
去年，广州仅用8个月的时间，豪宅成交量就已经超过了2022年全年，刷新了历史记录。
而整个2023年，广州千万级别的二手豪宅，成交量直接达到3032套，相比2022年几乎翻了一倍。
杭州去年最突出的两类二手房，一类是学区房，还有一类就是总价千万以上的豪宅。
2023年杭州总价千万以上的二手豪宅共成交了1423套，同比增长了35%。
最火爆的当属杭州壹号院，2023年卖出了103套。总成交金额高达17.3亿，套均总价1680万元。
一年成交过百套，还是总价千万以上的豪宅，这在全国范围内几乎是蝎子粑粑独一份。
北京千万级豪宅成交量，去年也出现了大幅上升，达到1865套。
尤其是5000万以上的顶豪，直接成交了51套，涨幅达到113%。
霄云路8号，成交12套，均价6060万
万城华府，成交10套，均价7661万
远洋LAVIE，成交7套，均价1.2亿
……
看看这个成交价，北京的老钱的钞能力，感受到了没？
综合来看，北上广杭会出现“量跌价涨”的反常现象，有很大一部分原因在于
豪宅，释放出了远超平时的能量。


豪宅市场，为何突然成交井喷？
其实不止二手豪宅市场，包括一手豪宅和改善型房源，都在最近迎来了春天。
萎靡已久的深圳楼市，套均总价1850万的楼盘，居然“日光”了。
上海浦东有新盘开盘，认筹需要排队9个小时。
杭州四个总价千万级的网红项目，推出853套房源，却引来1.2万组家庭报名。
蔓延在主要核心城市的豪宅热，背后的原因其实已经呼之欲出：
这是一轮对于优质资产的抢购潮。
为什么有钱人一窝蜂的涌进楼市，争夺核心城市的顶尖资产？
说句很现实的话，并不是因为这两年豪宅涨得有多好，而是因为大部分的资产都在面临缩水和贬值。
豪宅和倒挂空间很大的新盘，最起码足够坚挺，被有钱人们视作抵御洪水的高地。
前两天，央行发布了《2023年金融统计数据报告》，其中有数据显示：
12月末，广义货币(M2)余额292.27万亿元，同比增长9.7%。
我国的M2 规模已经逼近了300万亿大关。
M2 的增速，你也可以理解为印钞的速度，而9.7%的增速这还是踩了刹车以后的结果。
2022年的时候，M2的增速是10.5%，2023年3月份时，M2的增速还达到过12.7%。
而据国家统计局的最新消息，2023年我国的GDP总量超126万亿元，增速是5.2%。
也就是说，我国广义货币M2与GDP的比值已经去到了231.9%，而2022年时这个比值还220.15%，再一次刷新了历史记录。


M2增速远超GDP增速，只说明了一件事：
你的钱在加速贬值。
而如何面对资产的贬值，眼下的有钱人已经用行动给出了答案，就是寻找更有价值的资产。


除了急剧缩水的资产，楼市的剧烈分化同样在敲打着无数业主的心灵。
三四线城市的命运早已注定，可眼下就连一线城市也出现了巨大的楼市分化。
北京16个行政区中，近三年房价能保持上涨的有11个区，但是房价涨幅能达到5%以上的区也就只有8个。
哪怕在北京，也至少有一半区域的房子都是赔钱的。


即便是在房价涨幅最猛的海淀，分化同样是血淋淋的。
比如海淀清河板块，单价13万，套均1685万的橡树湾，在去年成交了105套二手房。
可同在清河板块的毛纺厂南小区，2022年年底的时候，一套54平两房的成交总价还在440万，可到了去年12月，同样的户型仅仅343万就成交了……
这就是现实，有价值的房子，哪怕总价千万，一年能卖出上百套。
没有价值的房子，没有最便宜，只有更便宜。
但是有价值的资产永远是少数的，有限的。而机会也永远只会留给有准备的人。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240129A06DWF00
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