谁最受伤？房价从1200万降到460万，央行出手：对楼市发出“指示”

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房价上涨对老百姓来说，到底意味着什么？
是获得财富升值后，带来的尊严还是投资成功的优越感？经济专家张五常就给出答案，在不考虑房产分配情况下，房价涨得越高，意味着老百姓的财富越多，在过去几十年里，老百姓都是从高房价中受益。
房说君以为，你们都是大冤种，被高房价带来的“虚荣”反复PUA。


对于大部分来说，你们有且仅有一套房，房价再怎么涨都不可能卖掉家里唯一住房套现，获得的也就只是升值后的心理预期。毫不夸张地说，所有人坚定不移相信高房价存在合理性，抱团“支持高房价”观点里，都存在一个自欺欺人的观点“房价越高意味着老百姓财富越多”。
但现实却无情给了大家一个大逼兜。


前几天，有网友统计的深圳楼盘跌幅排行榜，有些楼盘1年跌幅接近65%，这是什么概念？相当于原价100万的房子，现在只需要65万就能买到，1年时间里“蒸发了”35万，更何况深圳房价都是千万起步，被贬值的幅度更大。
房价从1200万降到460万，谁才是最受伤的那个？


网友统计的这份排行榜里，排榜首月亮湾花园一95平米户型，2023年时的市场最高价接近1200万，现在成交价只有460万，降幅高达64.21%，从第三方平台也可以查到，这个小区二手房挂牌价也是差不多价格。
让你信仰破灭的是，深圳近期房价跌幅超过40%的楼盘就有11个，因为房价下跌而导致固定资产贬值的大冤种，不单是只有深圳的业主。


前段时间南京一楼盘，下调1万/㎡房子售价，引起了前期买房老业主的不满，未调价前该楼盘房价约4.3万/㎡，现在降到了3万/㎡。这些业主房子都没捂热，几个月房价就跌没了100万，业主只好在售楼处倒地哭诉“降了100多万，我本来也不知道，今天刚过来”。
换个角度来说，很多人都不知很多城市房价下跌已经成了常态，统计部门公布最新数据，2月份全国平均房价从1.24万/㎡降到了9600元/㎡，降幅高达23%。
我就想问下专家，这就是所谓“房价越高，老百姓财富就越多”吗？难道这不应该是被贬值了吗？


房地产的钱，都去哪了？

这是个好问题，很多人都想知道答案。
《中国财富报告2022》显示，国内居民财富超过680万亿，但房地产市值就达到476亿，看起来很高，实际上却是负债累累。


网友统计了万科2011-2023年的销售额，约为34791亿，但实际却严重超支，支付员工工资1198亿，买地费用12170亿，税费4650亿，楼盘开发成本12248亿，支付利息1780亿，股东分红还要906亿，整个万科固定资产只有530亿。
按照这个框架，我们来分析下支出成本占比：
最大的支出是税费和买地的钱，分别占了35%和13.4%。
然后是楼盘开发成本，占了35%。
最后是贷款利息，占比5.2%。
买地的钱+税费+利息成本就超过全年53%，想想贷款利息还给谁？是银行，税费和买地钱又给了谁？是各地方财政。如果再把建房成本加进去，很容易就超过90%。


在整个“房地产食物链”里，几乎所有房企资金去向都是这个逻辑，房地产的钱都去哪了？你懂了吗？
一直说大力降房价才是解决房地产问题的“最优解”，房企都懂，有没有可能不是不降，而是降无可降。
42%的家庭或面临“还房贷到死”？央行出手，发出了“指示”。



房价大幅下降带来了许多连锁反应，固定资产被贬值，卖房滞销，业主大闹售楼处等，更重要的是有不少人连房贷都还不起，自己选择弃房断供。
2023年发放个人住房贷款6.4万亿，截至目前个人房贷余额38.17万亿，同比下降1.6%，去年全国GDP是126万亿。


2013年时个人房贷余额只有11万亿，十年后这个数值翻了4倍，而同期的GDP则是翻了2.15倍，从59万亿增加到126万亿，老百姓加杠杆按揭贷款速度远高于经济增长的速度，加上通货膨胀影响，现在房价已经是我们收入10倍不止，怎么还？拿什么来还？
央行调研报告显示，目前有近42%的家庭是持有2套或以上房子，他们或多或少都有申请房贷，房价上涨时他们可以轻松炒房子套现，还清房贷；房价下跌速度一旦加快，市场就会陷入“买不起也卖不掉”的僵局，房子跟着贬值但房贷却还一样多，每月还要照还，要么“还房贷到死”，要么选择打骨折降价套现。


面对房地产市场不断走低，央行出手了，给市场发出了“指示”：
房地产市场出现了一些积极信号，长期健康稳定发展具有坚实的基础，房地产市场波动对金融体系影响有限。中国政府的债务水平在国际上处于中游偏下水平，化解地方政府债务风险的相关政策正在逐步奏效。
把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量，继续为经济回升向好营造良好的货币金融环境。
从央行的发出指示来看，大家要对于当前房地产市场保持理性，也给了买房刚需信心，楼市已经出现积极信号房价不可能大起大落，短期内市场肯定有压力，但长期是稳定，一片光明，有买房刚需不用担心和观望，可以购买。


央妈也准备从货币、调控、发债、利率等政策来调控市场，为大家营造良好货币金融氛围。还有大家担心的债务问题，央行也明确指示，中央债务问题处在较低水平，也会努力化解地方债务，言外之意就是今年还会继续释放更多流动资金，来促进房地产市场发展和恢复，对楼市来说，这算是一个利好的“指示”。
房价越高百姓财富越多，理论上没有错，但实际上没人能保证房价只涨不跌，房价上涨时可以是财富，房价大幅下跌时也可能是累赘，让你“高房价”信仰破灭也是一瞬间的事。
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来源：https://view.inews.qq.com/k/20240401A0AHNR00
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