72折！真没想到！合肥房价居然降成这样！？

admin

最近，合肥楼市和大A一样跌到人尽皆知、疯狂吐血。

问“降价房到底能不能买？”的粉丝也多了起来，这些人都有个共同特点：一方面内心欣喜，一方面又小心翼翼。

典型的怕它来，又怕它乱来。



毕竟，很多房企像渣男一样的“套路”，也不是一天两天了。以前觉得高不可攀的房价，如今感觉一夜之间变成了“平民价”。
是天上掉下来的馅饼吗，转头想想，又感觉房企的套路略深。
但是话又说回来，“有便宜不占，也不符合人心。”现在的楼市，动不动就是“2成首付，利率降了再降”，“各种低总价、工抵特价房”层出不穷。
每平米降几百到一千/㎡是正常情况，降3-4千/㎡还是淡定自若，仿佛当下购房人有着莫须有的坚定：越降越不卖。
市场上有两种声音：
一种是降价的房子不要买，买了容易出问题，万一交付不了，有的哭；
一种是现在房子降价，难得抄底，赶紧下手，错过肯定不是这个价；
所以，两种奇怪的场面，一边是手里有钱不敢买，一边是找人托关系趁机捡漏。
壹
先搞明白
开发商为啥降价？
越降越不买，是这样吗？大家都有一个心态：买涨不买跌！
每年，市场上都会有开发商搞促销，而今年和以往不同的是，降价波及范围从远郊向主城乃至头部板块蔓延，降价幅度也从5万、10万上升至10万、50万不等。
按照买房人话来说，“以前买不起的板块，现在垫脚就能够到，且开发商态度迎来180度大转弯，只要你诚意想买，价格全部给到位。”现在出门，跟朋友吃饭、聊天听到最多的一句话就是：“真没想到，合肥的房价，会跌这么厉害。”
朋友圈很多中介经常发一张图，虽然逻辑上挺有道理，但是细品一下，又觉得哪里不太对。


开发商卖房子是为了赚钱。房价越高，赚得越多，这是普通人都理解的道理。房子涨价，开发商开心，而房子降价？这个问题就值得人们仔细思考了。
从商业逻辑来看，房企是不会主动降价的，买过房子的人更不希望房子下跌。
除非，是市场到了很难的底部，房子没人买了，只能被迫降价。
而房地产属于资金密集型产业，投资巨大，对于资金需求度非常高。除了依赖银行的输血外，更要依靠买方市场大量的购房者们。
以前，我们的有关部门也在谈宏观调控，但是后来人们总是感觉，房价越调控越涨。为何从22年以来，人们明显地感觉到房价上涨没有动力呢？
原因就是自2021年1月房地产“三道红线”出台以来，对于开发商的融资造成了巨大影响。踩中了这三条红线的（红色档）房企，在后续开发融资中不可能再拿到银行的新增贷款。


而开发商以前规模快速扩张的策略就是“快周转”，通过资金的快周转实现杠杆的最大化。“三道红线”正是把杠杆的支点给拆掉了。开发商要想规模扩张，就必须得实打实地把房子卖掉，否则没办法实现资金回笼。
这时，国家又对银行端实行了“按揭贷款”两道红线，建立房地产贷款集中度管理制度，核心内容是设置房贷“两道红线”。


自此，房地产业形成了“3+2”道红线金融贷款调控格局。“三道红线”严控房企融资，降低房企负债，“两道红线”控制房贷规模，降低居民杠杆风险。
如此一来，房地产开发企业，再也感受不到地方性银行的大方和友好支持，当地买房者贷款难度和门槛明显增加，贷款利率有所上升。


如此一来就导致：银行贷不了款，购房者贷款难，存量二手房没有流动性，一手房的价格也涨不起来。而以前欠着银行的钱，房企始终是要还的，眼看债务要到期了，必须得赶紧卖房还债。
还能怎么办？就只剩下降价打折甩卖一条路了。并且资金链越紧，债务到期时间越近的房企，打起折来越凶。
而当这种情况，引起了市场上的连锁反应的时候，大家的信心开始动摇，也都加入了打折降价的大军，只是降价幅度有大有小。
房企本都不保，还指望原封不动高质量交房，呵呵。尤其是一些拿地楼面价本来就高，还要随大市割肉卖房回血，能平衡成本就不错了。
此时对于买房人来说，购房的信心也动摇了。如果不是真正的刚需，其实买房很容易陷入“观望”情绪，一旦购房者们开始观望，就会导致更多资金链紧张的房企，加大降价力度！


贰
看似“馅饼” 实则“陷阱”
以下几类降价不建议碰！
楼市下行，刚需躺平。
房子的建造是有成本的，除了地价和建安成本以外，扣除了各种税费以后，剩下的才是利润。
如果现在的房子，房价对比成本价，还要便宜，明显是亏本的房子。例如，地价2万7，房价却只卖3万1。这种明摆着亏的楼盘，到底能不能买？说实话，这种连保本都做不到的房子，如果你是老板，你愿意亏钱也让别人住上好房子么？
这里购房人就要擦亮眼了，遇到以下这种房子绝对不能买！
①品牌知名度不高，仅开发过一两个楼盘。这种开发商是最容易跑路，要慎重。由于没啥名气，也没有太多社会舆论负担，遇到危机一跑了之，查无此人是最容易的。相对应的，目前大多数烂尾项目都是这种情况。
②虽然有品牌，但在本地项目不多。这类开发商归类为打游击类型，地基不稳，随行就市也要慎重。如果能赚钱继续深耕，如果赚不到就直接撤退。后续服务，会随着房企整体撤出，没人出面善后。出现产品减配，延迟交房是大概率事件。
前两年楼市上升期，合肥就出现不少外来房企，但随着市场下行，这些“一日游”房企结局都不太好，要么退出要么暴雷，得亏合作房企有实力，不然买过的业主哭都没地方。
③经常被投诉，且投诉后没有及时处理业主诉求、作出相应回复的开发商。改不改是另外一回事，但是回应不回应是态度问题。这类房企或许压根就没把公司品牌形象、口碑当回事，要么就是团队管理不行，没有做好监工。


④舆情特别多，常年上黑榜。大而不倒只是以前的观念，并不是进了前20强，就一定安全，榜单有时也有水分。除了网上舆情外，总部大楼下经常出现农民工要工钱，这种开发商，后续服务很难有保障。
⑤盘盘难卖，工程进度慢，迟迟不公开实景。这种房企资金链短期看不出什么，超过半年就会承压，拆东墙补西墙是常规操作。
这个时候，建议购房者们多看深耕本地的优质房企，比如置地、伟星；或者全国型国央企，保利、华润、中海、招商蛇口等。
未来行业集中度会越来越高，城市优质资源会向这些房企倾斜，出险概率相对低，而注重口碑形象的房企，一般在工程进度都比较快。比如前段时间提前交付的华润置地昆御府，早拿房早安心早入住。


叁
哪种类型的房子
降价了也可以考虑？
很多人常说：“降价犹如饮鸩止渴，解决不了根本问题，扭转预期才是权宜之计。”
如果考虑降价盘，一般开发商在清盘、年中和年终时候，会有额外优惠，这种优惠经常以“特价房”或者“特批折扣”的方式出现。涉及到一些特殊楼层，顶底楼或对付款时间有要求，大概率是真实促销。


比如有瑕疵房源，比如临路太吵、或者楼栋正对着的景观不太好，视野有遮挡，开发商会因为这个房源本身的素质，定价比较低，对比同楼盘中的其他房源，便宜个2000-3000元/㎡也属正常范围。
又如一些拿地早，当年地价便宜，有足够利润空间打磨产品，如今遇到市场下行顶多少赚点，针对首开搞点优惠冲量，这种也可以接受。
还有一种情况是开发商深耕本地，拥有很多项目和业主，一直积极土拍，在以往交付中，没有出现大问题且比较重视业主口碑，即使某个项目拿错了，被迫亏本卖房，也可以在别的项目再补回来。
但如果某家房企还剩1/3房源未售，未公开实体，且后续没有继续（合作）开发动向，赶上市场低谷期，突然宣布8折、9折卖房，这时就要引起注意。开发商很可能现金流吃紧，靠打折促销纾困，后期交付降标风险较大。
结 语
当然，在同片区里，如果遇到降价盘，优先选口碑较好、负债低的央企、国企的产品。除了经营稳健之外，央企、国企肩负着一定的社会责任，至少不会烂尾跑路。
而一些房企降价打折，往往就不是考虑品质问题，能不能按时收房，才应该是最关心的。当然，如果可以不差钱，建议买不跌的楼盘。
能在这种行情里还能守住价格的，必然在某一方面有非常硬核的价值。
最后在心动付款之前还要默念，“便宜没好货，好货不便宜”，买房最大的忌讳就是“贪小便宜，吃大亏”。
再多说一句：希望市场好转，预期就要扭转，否则政策再怎么松绑，只会加重阵痛，无法治本。
就这些吧，快过年了，大家好好过，健康过。楼市不可能一直这样胶着，后期随着经济复苏，市场会慢慢修复回温。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240201A07O8300
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