负债万亿，碧桂园“断臂求生”，抛售海内外优质资产

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未来几年，应该是地产开发商最艰难的时刻，没有之一。
碧桂园作为一众地产开发商的代表，也面临较为严重的现金流危机，目前碧桂园负债1.4万亿，仅次于恒大，去年10月，碧桂园因一笔总额达110亿美元的境外债券的债息未能按时支付而构成债务违约，成为历史上规模最大的债务违约案例。
为了回笼资金偿还债务，碧桂园开始了新一轮抛售国内外资产的行动。
今年1月26日，碧桂园抛售了它在澳大利亚悉尼附近的一个地产开发项目，彻底退出澳大利亚，该项目的交易金额为1.57亿美元。
这次，碧桂园又在英国出售的地产项目名为“艾尔莎码头”，该项目规划建筑952套住宅，总价值约4.5亿英镑。
这是碧桂园在2018年联合证券公司结好控股以8000万美元的价格购买的地皮，这块地皮总面积为6.2英亩，计划建筑13栋公寓楼，每栋楼在3-17层之间，其中还包括785套住宅和写字楼面积。
碧桂园抛售海外优质资产的目的只有一个，那就是回笼资金，在“现金为王”的房地产行业，碧桂园这么做无疑是“断臂求生”。


不仅仅是国外资产，碧桂园目前也在积极抛售国内资产。
根据媒体的报道，碧桂园最近已经将其在广州的5个地产项目挂牌转让，其中包括知名的凤凰城酒店、碧桂园中心、五星级酒店、甲级写字楼和高档公寓楼等等。
这些建筑都是地理位置优越，功能齐全的优质资产。
碧桂园这一轮大甩卖和当年的万达不谋而合，也引发了新一轮的高度关注，碧桂园作为国内最大的地产开发商之一，这次的抛售行为，显然已经揭露了国内房地产行业目前所面临的严峻形势。
这些地标性建筑体现了碧桂园当年的实力和野心，但在碧桂园巨大的债务压力之下，曾经的地产开发商标杆，也不得不将自己的优质资产一个接一个抛售出去。
碧桂园董事局主席杨惠妍1月15日在公司年会上指出，房地产市场没有像预期那样得到恢复，目前还处于自我修复的过程之中。
而她对今年房地产市场走势的估计依然是在“低位徘徊”。
既然是在低位徘徊，那么对碧桂园来说，可能最大的困境还不是现金流债务问题，而是如何完成保交楼。
保交楼，就是确保烂尾楼能够顺利完成，并交付给已经付款的业主手里，从而避免他们采取集体行动断供。
2023年，碧桂园累计交付60多万套房屋，今年预计交付量为48万套。
在整个行业的大势面前，碧桂园实质上也在进行降本增效。
早在去年年底，包括杨惠妍在内的碧桂园集团高管都主动提出降低薪酬，碧桂园还决定取消高管配车，对车辆使用实行集中管控，降低成本。
除此之外，碧桂园高管的体检报销和免费食堂等待遇也予以取消，全集团行政费用开销均按归零原则，非必要不支出。
但即便如此，作为地产开发商而言，最重要的可能还不是节流，而是要如何开源。
在房地产行业面临下行的大背景下，不仅仅是碧桂园，几乎所有房地产开发商都不可避免陷入那个困境，如何刺激人们买房？
这是一个问题。


原本，按照正常的市场逻辑来看，当需求不足的时候，企业一般都会降价去库存，去年新能源行业、服装、食品、奶茶咖啡几乎皆是如此，全部打起了价格战，降价促销的同时，以尽可能抢夺更多市场份额。
但房地产，显然又不能按照完全的市场逻辑去行事。
其中最主要的阻力，还是房地产的降价空间有限。
这背后是限跌令在发挥着古老的作用。
限跌令最早出现在2021年8月，当时岳阳要求当地的新房售价不得低于备案价的85%，也就是楼价最多让利15%，此后多地都出现过类似的限跌令，而目前在一些大城市，新房售价也必然需要备案，且实际的价格也会根据“指导价”上下浮动，不得低于比例。
房地产行业时至今日依然坚挺，这背后和我国CPI和PPI走势不太能够匹配，尽管近年来房价已经有所跌幅，但从数据来看，房价跌幅依然非常有限，背后很大程度上就是限跌令在发挥作用。
这也是为什么，去年许多行业都在大打价格战，但房地产行业却相对冷清许多的根本性原因。
作为大宗商品，房子的重要意义不言而喻，限跌令也正是基于这一因素，一旦房价彻底放开，可能会进一步挤破地产泡沫，房地产一旦硬着陆，对我国宏观经济造成的负面影响，不可估量。
但房价不跌，人们的买房热情很难起到实质性的促进作用，尤其是在今天增长放缓的大背景下，由于价格过高，导致今天的家庭对买房的热情已经大大减退。
买房的人减少，对碧桂园这样急需资金回笼的房企来说，压力就会随着时间的推移，而不断加大。
这是一个两难的问题。
但比起这些，我们更关心的可能还是，从长期来看，以如今的房价，到底还能够坚挺多久呢？
或者说，消费者还能够为今天的房价而买单吗？
过去房地产行业的野蛮生长，背后离不开我国宏观经济的高速增长，现在随着增长的放缓，人们的财富增速也开始放缓，甚至不少人出现了缩水的情况，在这样的背景之下，买房的热情也随之减退。
于是乎，房地产的问题不仅仅体现在直面现金流危机的房企身上，就连地方收入，也受到了非常大的冲击。
2023年我国地方国有土地使用权出让收入约为57996亿元，同比减少13.2%，较创历史峰值的2021年，少了近3万亿元。
根据广发证券研究所的统计，2023年土地出让收入增长的有天津、吉林、黑龙江、内蒙古、北京、海南和河北，其余省份地区均出现下降。


碧桂园抛售海内外优质资产，恰恰也说明了集团自身所面临现金流的严峻性，而在这样一个特殊的时刻，房地产行业所面临的不确定性也在大大增多。
当个人财富的增长开始放缓，当人们面对高昂的房价已经开始不为所动的时候，真正的问题或许在于，如何在拯救房企的同时，还能够刺激人们买房的意愿，并且最终又不让房价降低？
这是一个几乎不太可能实现的事情。
而现在，或许是到了该做取舍的时候了。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240202A04T3J00
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