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青岛房价跌回8年前?
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发表于 2024-4-4 13:09:28
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来自:中国浙江湖州
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最近关于青岛房价跌回2016年的新闻不绝于耳,我也发表下自己的观点。
之所以和2016年比,是因为2016年是青岛房价的低点,之后的2017年和2018年上半年连涨了一年半,然后就是持续到现在的大跌。
涨了一年半,跌了5年,有没有跌回去2016年呢?
这需要分开来分析
01市区老房子
2016年以前,青岛买房者对老房子没有那么多的“敌视”,这就导致老房子、新房子的价格差别不大,甚至于同区域1990年的老破小只比新房子低一点。
但2018年之后的5年,大家对老破小的看法发生了重置,导致老破小的房价下降明显,腰斩、脚底斩时有发生。
我们看伊春路这个1990年代的开放小区:
差不多的户型,现在成交的中楼层房价,已经低于2016年的高楼层。
西吴路这套也是一样:
同样户型、面积、楼层,2024年2月还要比2016年2月低。
李沧区的青峰路也出现了同样的行情:
甚至于去年下半年市北都出现了8000+的老破小,一时让人唏嘘不已。
通过对比,可以说
青岛市区的老破小房价已经跌回了2016年
,部分小区还要比2016年更低。
02郊区
这几年,青岛房价下跌最多的有两种房子,一是老破小,二是郊区。不过通过对比,发现
郊区房子要比老破小更乐观
。
我们一直说隧道口的山海湾从2018年的2万大几跌到了1万出头,但这是建立在最高点上。山海湾2018年后降得多,是因为2017年和2018年上半年这一年半涨得多。
和2016年初的8000相比,山海湾如今的1.1万还是有所上涨的。
积米崖的金柏佳园也从2016年的7000元涨到了1万出头:
当然,也有跌回到2016年的,像维多利亚湾,2015年新房就卖5500多元,现在的二手房也到了这个价位:
可见,
只要不是太偏的郊区,虽然涨幅不大,但也不至于跌回2016年。
03市区次新房
市区次新房降价比较晚,基本是从2023年上半年开始大幅下降的。甚至于在2021年上半年,市区部分新房、次新房还涨了一波(如浮山后)。
虽然刚经历过一波下降,但2016年至今市区次新房的涨幅还是挺大的。
保利叶公馆最新成交价虽然跌到了3万以内,但相对于2016年初,还是翻了倍。
李沧的万达悦公馆,也基本是翻了一倍:
李沧、城阳交界处的印象湾,房价则涨了1/3:
豪宅小区麦岛金岸从3万出头到了近5万:
很明显,
虽然市区次新房已经降了很多,但相对于2016年还是涨了太多太多。
至于市区的新房,则是涨幅更多。无论浮山后、新都心还是东李、老四方,现在的楼盘相对于2016年很多都是翻倍了。
由此可见,青岛不同区域、不同房龄、不同品质的房子,在这8年间出现了截然不同的行情。而背后,正是大家对于优质房子的追求。
04楼市新方向
上面的分析说明,
越优质的房子降价越晚,降幅越小;反过来行情好的时候,上涨最快,涨幅最大。
这其实暗合了楼市的新方向。
“90/70”时代后,现在已经不缺房子,但缺好房子。
大家都要置换改善,自然就把位置好、房龄新、面积大的优质房子给抬起来了。
春节前后,国家住建局已经数次提到“好房子”,并且放开了容积率1.0的限制,明确提出
“好房子”就是未来房地产的新方向
,以前主要解决“有没有”的问题,以后则主要解决“好不好”的问题。
山东省也在去年接连发布《山东省高品质住宅开发建设指导意见》《山东省高品质住宅设计指引》等文件,为高品质住宅开发建设指明方向。
在楼市新方向下,
未来老房子将沦落到和保障房去竞争,并且还竞争不过保障房。新的商品房将走“高品质”“好房子”的路子,和保障房、老破小不在一个赛道上。
而这个新方向,将让未来优质房子与劣质房子的价差拉的更大。
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240320A08VEB00
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