住在上海地铁最后一站，性价比高么

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不久前，上海公布了2023年地铁官方数据
其中，工作日上班高峰进站前30名，自然少不了曹路、莘庄、沈杜公路、富锦路这些地铁底站


数据来源：SMTCC
对许多年轻人来说，地铁最后一站，是他们落脚上海的第一站
住在这些地方，虽然通勤时间被拉长
但图的就是有一个地铁座位，加上价格便宜
举两个例子
9号线底站的曹路，到世纪大道只要半小时，到陆家嘴也只要40分钟
但是租金却便宜了不止一星半点


数据主要来源：链家，中介
还有11号线底站的花桥，到嘉定安亭只有3站的距离
二手房均价只要2万/平出头，而安亭还维持在4万/平左右
这样的房租、房价，听起来确实让人心动
实际上住在底站的生活是怎样的呢？是否真的有这么高的性价比？
我挑选了几个样本，实地探访了一下——
01
最有性价比的 9号线
9号线属于绝对的刚需线，日均人流量仅次于1和2号线两条大动脉
浦东的底站曹路，就是性价比的典型代表


以上数据为二手房成交均价&新房成交均价，来源：兔博士
2021年以来，曹路的二手房均价都很平稳，今年还有所微跌
比起沿线金桥、金海路动辄每平5w+的均价
这里堪称浦东的“价格洼地”
而且交通非常方便，去金桥、张江、外高桥几大浦东工业园区都不远
还可以在1小时内直达徐家汇和漕河泾


等到金海路高架明年开通，曹路开车到陆家嘴最快只要半小时
除了有一定的价差和便利的交通外，这里的配套也相当齐全
作为动迁大居，曹路的居住群体非常密集
不仅有老土著、动迁户，更有数量庞大的外地人
而且有一说一，动迁房的质量很不错，从外围看几乎看不出和商品房的差别
很多是2020年后才交付，有独立门头，有电梯，甚至还有地下车库


实拍图
地铁旁还有新房供应，89平三房的总价450万左右
人多就自然吸引来了配套，曹路的教育、医疗、商业资源在全浦东范围内看，相对还是比较丰富的
目前学校主要有顾路幼儿园、曹路打一小学、浦东复旦附中分校和浦东模范中学
医疗则有三甲医院——长征医院浦东新院，今年将投入使用


实拍图
同事小羊就租在曹路附近，她给我算了一笔经济账
一室一厅55平，房租只要3300元/月，加上水电网，两个人平摊下来一个人也就1700元/月，自己做饭的话就更省钱了
不过，附近吃喝玩乐的地方不多，最近的只有恒越荣欣广场，店的质量一般
好在不远处顾唐路的商业发达，除了宝龙广场，去年还开了超大体量15万方+的招商花园城
从曹路开车过去只要15分钟，地铁就2站，想吃什么、买什么也都在外卖的配送范围内，动动手指就可以了
而9号线另一端的底站松江南站，性价比可就没这么高了
尽管同在地铁底站，但松江南站发展的并没有周围泗泾、松江新城等几个板块成熟
一出底站，就看到南站周围大大小小的工地在施工
环顾四周都没找到小区，地图上搜索发现最近的还在几公里外


实拍图
松江南站北侧的文化场馆、酒店都在建设中，另一边商业办公综合体的雏形也没出来
可以说，医疗、教育、商业配套都不齐全
只有一些本地土著住在附近，加上还没什么新房供应，吸引来的人非常有限
难怪这几年二手房的表现一般


以上数据为二手房成交均价，来源：兔博士
02
传统新城留不住年轻人
你有多久没听过美兰湖了？
美兰湖上一次火还是出现在脱口秀的段子里
何广智说自己刚来上海时，就住在这里，一个月房租只要800块
听起来确实很便宜，美兰湖除此之外还有什么优点呢？
一时半会好像回答不出来
美兰湖到静安寺也要52分钟的通勤距离，谈不上多方便


以上数据为二手房成交均价&新房成交均价，来源：兔博士
目前美兰湖的二手房，要么是年代久远的老公房，要么是品质相对较好的次新房，成交价格相差较大
再来看当初规划的一系列配套
奥特莱斯、北欧风情街、皇冠假日酒店、国际会议中心、展览中心……
如今都荒废的差不多了，不少主题性建筑看上去空空如也
部分街区还在改造招商中，也多是被用作温泉场或者婚纱摄影工作室
只有小镇一些餐饮店还开着，带着做做周围外卖生意


实拍图
目前美兰湖的大部分希望都放在了TOD项目上
地铁站门口贴满了硕大的招商广告
项目不仅有商场、写字楼，还有住宅和配套的长租公寓，有望今年陆续投入使用


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说实话，美兰湖发展的逐渐落寞，除了离市区确实比较远之外，最主要的还是因为缺乏有竞争力的产业支撑
这也是很多郊区板块的通病，区域经济始终发展受限
哪怕每年有源源不断的大学生毕业，他们还是会用脚投票，离开这里，去上海其他更有性价比的地区租房上班
03
“花桥正在变得越来越尴尬”
11号线从嘉定新城分成两路，一路向西，最后三站在江苏，底站就是花桥站
这个位于上海的西北门户、距离上海人民广场40km左右的苏州城市，几乎是离上海最近的环沪城市


和安亭比起来，花桥的房价确实有不小的诱惑力
不少人就是看中了这里的性价比，选择在这里居住，跨城去上海工作
同事强哥就是其中之一，从自身住了几年的感受来看，花桥和安亭没什么区别，大部分时候都感觉不到，这里是到底是苏州还是上海


虽然从居住环境上看，花桥确实没有上海市中心的环境配套好
但和上海的大多数郊区相比，这里的配套又称得上齐全
不仅有步行街、小的商业体，还有分散在各小区的底商
学校和医疗资源也有苏州方面托底
因此哪怕是远在花桥新城的滨江裕花园也有不低的入住率


不过，强哥感叹道，自从去年6月，苏州11号线接入上海11号线后
花桥作为地铁终点站的最大优势就消失了
现在地铁变得更加挤，只能硬生生一路站过去，通勤体验非常差
加上现在上海买房政策越来越宽松，外环外基本都放开了
花桥租房和买房的性价比都大打折扣
04
郊区中的郊区，谈不上性价比
作为上海最西边的地铁站
东方绿舟实在是太偏了，到虹桥火车站还要坐40多分钟的地铁
如果想从17号线换乘到2号线去上班，以中山公园为例，那更是要坐上18站，可谓是长途跋涉
因此，这里的二手房均价只有3w多，放在整个上海范围都很低


以上数据为二手房成交均价&新房成交均价，来源：兔博士
本身虹桥房租和市区相比就不贵
对一个在虹桥上班的人来说，不一定愿意为了房租便宜，就跑到东方绿舟来租房
而且，这里的总体开发程度不高，基本没什么相关的配套
地铁从青浦新城开始就都是纯生态的绿树、田地和小河


实拍图
东方绿舟出站就是一条大马路，路上既有载货的大卡车，也有外地来的长途大巴车
还有很多挂着苏州车牌的小汽车
地铁站背面是农田，有小摊贩在叫卖自家产的水果，非常有乡土气息
这一片不仅看不到住宅楼，更看不到商场和办公楼


实拍图
就拿东方绿舟和附近的青浦新城对比
青浦新城那里发展更成熟，既有足够的配套，生活体验感强了很多
而且产业也跟上来了，有不错的工作机会
就有不少年轻人选择来到青浦新城上班、居住，基本的生活需求都可以满足
不过，随着华为青浦基地的启用，东方绿舟还将接通17号西延长线，会不会有可能吸引到一批打工人过来住呢？这就有待进一步的观察
05
最早的1号线底站莘庄
性价比正在被抹平
作为历史最悠久的底站，莘庄可以说是一个有故事的同学
当初可是闵行区政府自掏腰包，才把1号线的底站从锦江乐园一路建到了莘庄
就此打响了“第一庄”的名号，最早吃到了地铁红利


自然而然，莘庄的成熟度排在了上海外环外区域的前列
人口众多，配套也要啥有啥，一路推高了房租和房价
底站的性价比也就消失得差不多了
早在2016年，莘庄的房价就突破了7万/平大关
标杆二手房金辉海上铭著，挂牌价更是一度高达8万/平，比浦东中环的一些板块还要高
不过，这几年成交价格有所回落，目前在6万/平左右


以上数据为二手房成交均价&新房成交均价，来源：兔博士
再加上莘庄地铁站超强的客流密度
即便发车间隔缩短成2分钟一趟，早晚高峰实施限流的情况下，地铁也很难一趟就挤上


作为郊区的一大交通换乘中心
莘庄这几年还在建造嘉闵线和交通枢纽铁路大平台
前者可以直达虹桥枢纽，后者将打破南北广场的隔离，提高板块内部出行效率
另外，地铁上盖工程TODTOWN更是涵盖了住宅、写字楼、行政公馆、酒店、商场五大业态
等到这些项目都建成后，对已经定居在这里的人来说，莘庄的交通和配套还将更上一个台阶
但对更看重性价比的刚需来说，这里俨然已经是一幅“高攀不起”的模样，很难选择它作为自己在上海的第一站
06
地铁底站往往是一个城市的边缘，也代表了地区的边界
对选择最后一站的人而言，地铁可以说是除了公司和家之外，第三个重要的场所
在他们眼中，“远大新”远远胜过“近小破”
而从性价比角度考虑，如何用更少的钱，换来相对不错的生活品质
看起来，曹路这样的底站算是不错的选择
除了有足够便利的交通之外
还有人口基本盘，加上完善的配套，以及强大的资源兑现能力
能给浦东打工人带来更舒服的居住体验
但一些传统新城、卫星城，太过偏远的郊区，还有开发过度的板块
尽管有地铁这个硬件在，也不是万能的
性价比还是在不断降低
年轻人不一定愿意用更长的通勤时间，不佳的通勤体验
来换取稍微便宜了那么一些的房价或租金
最终，在通勤便利性、租金、居住条件、周边配套等多重因素综合下，都会做出自己的选择
以上为正文，来自楚然

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240404A07JFM00
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