关注楼市回暖｜合理定价，广州楼市刚需市场逐渐复苏

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“目前的情况就是，需求不够强烈的客户，我们难以说服，但是在这种行情下还能到现场看房的客户，最终成交的概率就很高。你看，我们现在这里也只有四五台的客户，已经有两台客户将要成交了。”4月1日，一名刚刚在荔湾区完成带看的房产经纪人如此表示。工作日的下午，这个位于荔湾区花地湾的在售楼盘内人气并不算太旺，但该盘在两周前推售了全新一栋产品，目前已去化过半，据介绍最小户型已经全部售完。
同样是荔湾区楼盘，滘口地铁总站旁边的新世界天馥也于近日开盘，开售8小时现场报称售出192套单位，成为近期荔湾区成交最活跃的楼盘。与此同时，白云、黄埔等多个区域内总价在300万-600万元项目的成交行情也逐步好转，不少项目推新去化率升至四成左右。不少楼盘操盘手表示，在多项政策的促进下，楼盘仍将用实惠的市场定价积极出货。


刚需项目以价换量，支撑楼市成交
继天河、海珠等全新高端项目开盘报出旺销业绩后，荔湾、白云等相对刚需定位的楼盘也实现了“丁财两旺”行情。
3月29日，荔湾区全新项目新世界天馥正式开盘，数百名购房者进场选房，现场报称，开盘8小时成交量已达192套，实现首开飘红。随后的周末两天，该盘售楼部人气已经比较旺。羊城晚报记者从现场了解到，该盘的热销，除了项目升级的产品设计、新世界品牌知名度等优势支撑外，首开的价格成为最大的刺激因素。据悉，该盘在登记阶段，曾一度吹风“4万字头”，而在开盘当天，开出的价格是带精装3.8万元/平方米起，其中七八十平方米的三房，售价3.8万-3.9万元/平方米，而98-108平方米的四房，售价则在3.8万-4.5万元/平方米，不少新世界楼盘的旧业主因此购入。
实际上，在天馥这个定价之前，同区域花地湾板块的多个项目也有全新报价。例如，近期人气活跃的保利和颂，开出“279万元买荔湾三房”的价格，单价最低3.98万元/平方米，让花地湾板块一手楼价体系重新调整。为了迎战，花地湾在售的中海浣花里、金域曦府、万科朗庭等项目纷纷推出促销单位。有操盘手向记者坦言，现阶段板块内竞争比较大，只要是一个项目调整定价，就会引发板块内其他项目的连带调价效应，去年“4万字头”可能是笋货，但现在要继续给交付标准“升级加料”和持续促销，才能打动购房者。
现阶段，除了荔湾区刚需产品竞争较大外，白云、番禺、黄埔等区域内的热门刚需产品也受到市场关注。合富研究院数据显示，白云区保利云境、越秀白云星汇城等热门项目主导了市场成交，低总价的产品令这些项目3月去化成交超四成；而番禺、黄埔两区3月网签环比升100%以上，同样因为多个项目“让利”动作加大所致，例如广州亚运城、越秀大学星汇城、保利悦公馆、保利翔龙天汇、富颐华庭等。


产品实用率也成刚需项目竞争力
刚需产品除了开出对买家而言更具吸引力的价格之外，产品实用率也是楼盘一大杀手锏。自2023年11月广州市公布《广州市建筑工程容积率计算办法》，重新调整对入户花园、生活阳台等套内空间的面积计算方式后，绝大多数的后续新报建住宅项目都宣称能够将实用率提升至百分之百。


从广州楼盘现阶段情况看，除了尽可能利用飘窗扩大房间使用面积外，多以“创意空间”名号对外宣传的阳台改房设计几乎成了刚需户型的标配。在竞争激烈的情况下，如果70平方米左右的户型做不到“三房”空间，则很难在市场立足。对于预算有限的刚需购房者来说，他们希望能够用尽可能低的总价获得尽可能多的使用空间，因此，高实用率的产品，也是促使他们入市的一大原因。


以荔湾区花地湾板块一个在售项目为例，70平方米的三房空间，实际上有两个房间是阳台改造而成，主阳台与“百变阳台”甚至还有一截花池拓展面积。此外，客厅一侧墙面也为飘窗改建，主卧的三面外墙也有两面为飘窗，若合并计算，通过上述方式赠送的面积，已经与一个次卧面积相当。同等总价还能拥有更多使用空间，对于购房者而言具有较大吸引力。


至于这样的空间未来将如何交付？每个楼盘会有不同的做法。“花池部分我们在交房时会替业主改建完毕，阳改房则需要业主验收后自行改建，但我们也会提供对应的改建方式与施工方渠道。”花地湾上述项目的销售人员介绍。羊城晚报记者走访发现，不少项目实际上会直接采用二次验收的方式，统一将“阳改房”改建完毕后进行交付。
专家访谈
羊城晚报美好人居智库专家、克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓：
3月后广州楼市成交将趋于平稳


从市场观察来看，今年3月和去年3月的行情表现有很大的差别，2023年3月的小阳春，实际上属于过去几年中楼市需求的一波集中释放。而今年其实是一个渐进释放的过程。
相较于全国大多数城市，广州存在着极大的人口基数，经济基础也较为不错，住房需求始终是存在的。目前，市场上的刚需购房主力大多是90后甚至95后，这一群体在成长过程中的居住条件本就不算太差，对自住房也抱着一种不将就的态度，即购入的新房必须带来更好的居住体验，这与过去“早上车，等升值”的思路已经截然不同，这就倒逼开发商在产品上下功夫。
而对于刚需客户而言，目前最显著的好处就是，实用率的提升意味着如今80平方米的住宅，实际的使用面积可能与过去的90平方米相当，且随着住房制度向保障性住房和商品房并行的双轨制逐步调整，未来的刚需商品住宅也将愈发高品质化。
参考自去年9月以来的广州市房地产中介协会二手房网签数据，广州目前的成交量实际上已经位于荣枯线之上，除一二月因春节出现的季节性回落以外，参照历史数据，市场实际上已经处于正常值。也就是说，2023年9月以来的一系列政策效果正在缓慢地促进需求释放。可以预料的是，3月以后，广州楼市不会如2023年一样出现成交量的断崖式下跌，总体走势将趋于平稳。


文｜记者 范晗越 陈玉霞

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240405A024WF00
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