买房也能“以旧换新”了，我们需要注意什么？

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“收旧房促买新房，是在‘凭空’创造购买力”，但如何保证这些购买力的“舒心”与公平呢？
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
“以旧换新”的风，还是刮到了房子这里。
当人们还在思索是否要换掉不好使的家电、轰轰突突的老汽车、内存爆炸的手机时，郑州给大伙提了个醒，除了上述消费品，亲们是否也考虑下房子？
4月1日，郑州市住宅与房地产业协会发布了关于印发《郑州市促进房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》的通知。
细看通知，有几个方面需要划线关注：
第一，郑州城市发展集团有限公司——隶属郑州国资委——将在2024年，收购5000套二手房（试点期间目标先收500套），以促成老百姓通过“卖旧买新、以旧换新”的方式购买改善型新建商品住房；
第二，与此同时，政府同步采取政策，鼓励老百姓通过市场交易实现“以旧换新”，希望完成的目标也是5000套；
第三，采取任何以上方式“以旧换新”的卖/买房者，将享受契税补贴30%政策。
实际操作时，无论选择哪种方式，有意向的换房者都需要在信息平台登记代售二手住房的信息，同时选定意向购买的新建商品住房。
在这份通知的红头文件上，郑州市住房保障与房地产管理局、郑州市财政厅、郑州市自然资源和规划局、郑州市商务局、郑州市金融工作局、国家税务总局郑州市税务局六大部门赫然在列。


关联的部门越多，落地的决心越大。
宏观上看，“以旧换新”的最终目的是鼓励消费者换房，从而在盘活二手房的同时，激活一手房成交。
不过，对郑州来说，即便执行顺利，激发市民换房热，这1万套砸到市场里，能激起的水花却并不大。
一位郑州的房产中介在视频里吐槽道，郑州去年平均每月二手房成交量为8000套，“收一万套再买一万套，不过就是多了一两个月的销量”。
另据广发证券测算，按这一万套二手房的目标狂奔，郑州有望用4%的二手房库存，换取2%的新房去库存，交易量达2023年整体交易量的6%。
但这位中介同时又欣喜于这件事的“信号意义”，他认为，收旧房促买新房，是在“凭空创造购买力”，这正是当下房地产市场最需要的“活力”。
郑州不是全国第一个开展“以旧换新”政策的城市，却在房地产圈引起了广泛讨论，原因之一，在于微观的实操性上，郑州向前了一步。
财经评论员刘晓博告诉小巴，早期的“以旧换新”，一般是地方政府协调中介、开发商、银行等，为换房客户提供一条龙服务。
例如，2023年6月以来，济南率先推出“以旧换新”政策，随后山东的淄博、泰安，江苏的南京、南通、徐州以及浙江的宁波、丽水等地都有跟进。
而这类政策的实质，淄博曾向记者点出：“房屋以旧换新是非政府性的，而是倡议性的行业间活动。”
直到去年10月，江苏连云港提出，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧，“以旧换新”的政策这才有了地方国资的介入。
刘晓博认为，在政府介入前，市场上“以旧换新”的换房行为都是自发进行的，但实际效果不如预期。


原因在于，换房者有一大痛点难以解决，即在没有卖出二手房之前，不敢轻易买新房，具体如下：
◎第一，可能存在限购，没有腾出购房名额；
◎第二，如果先交了新房定金，但二手房卖得不顺利，可能出现新房违约，带来经济损失；
◎第三，等到二手房成交，再买新房的时候，心仪的楼盘或户型有可能卖完了。
但政府介入后，购房者可以先交订金锁定新房，等二手房成交后再办理新房网签和贷款等手续；如果二手房卖得不顺利，可以保证无损失的情况下，退订新房。
但继续往微观里探究，国资收购二手房，也存在不少难题待解。
首先是“收旧”名额，据统计，目前鼓励住房“以旧换新”、并出台新政的城市有30多个，其中有“国企回购二手房”条款的城市，约有七八个，但许多城市仅推出几百套“以旧换新”的名额试水，这也是郑州颇受关注的原因，它是一次性宣布收购5000套，属于大手笔。
其次是交易范围和其他各种限制。
例如，4月2日，就在郑州宣布“以旧换新”政策的第二天，无锡梁溪区公布了相关政策：
居民在梁溪区拥有自有商品住宅的，可以申请由梁溪城发集团收购其二手房，前提是需要在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房，而且二手房总价不能高于新房总价的60%。
这意味着，换房者要在这个条件下进行“以旧换新”，可选的新房范围就比较有限，另外还要综合考虑自家的二手房价格等各种因素。
对此，房产律师王玉臣提醒道，买房“以旧换新”中，具体实施时如何确保每一个环节都能正常运转，是政策成功与否的关键，流程的设置以及流程控制至关重要。
不过，我们对于买房“以旧换新”的追问，并未到此结束。
◎宏观上，我们还想问，地方国资收购“旧房”，钱从哪里来?“以旧换新”的政策能够带动楼市吗？除此之外，是否还有其他提振楼市交易的方法？
◎微观上，我们想问，地方国资们收购“旧房”能给到公平合理的价格吗？提供置换的“新房”质量如何？
这些将由专业的大头们接棒解答。


张波
58安居客研究院院长
从郑州的“以旧换新”来看，最大的亮点就是，其中一半的房源是通过政府指定的收购主体进行收购，另一半才是通过常规的市场化交易实现。
“以旧换新”效果的核心点主要有两个，一是能否保障新房的价格在购买时有竞争力，二是如何拉动潜在的置换需求入市，而不仅是助力已着手置换人群。
郑州的“以旧换新”，在拉动潜在需求入场有一定作用，通过政府介入收购旧房，不但容易影响已入场开始置换人群，而且还可对暂未决定置换人群形成影响。
不过，对于新购房的价格保障层面，郑州也没有实际影响到。如果通过一定期限内的买卖差价补贴，并且是政府介入的直接补贴，就会更有影响力，效果也会更为明显。
不过，目前要做好去库存，核心还是提升一手房的去化速度。
自去年以来，不少城市的二手房占比就开始明显提升，一方面是由于二手房在价格层面更为灵活，不少房源调价幅度明显，相比新房有一定价格竞争力，另一方面则是由于二手房“所见即所得”特点，不存在交付问题。


提升一手房的去化速度需要从两方面着手，一是提升房企的信用，尤其是在项目交付层面的信用，各地方在强化“保交楼”的基础上，强化对项目的资金支持力度，没有交付保障，去化提升无从谈起；二是新房价格限价政策适时退出，让商品房回归商品属性，让房企根据市场化的原则来合理调整价格。


刘晓博
“刘晓博说财经”新媒体创始人
知名财经评论员
搞官方收购、鼓励以旧换新的城市，要么是普通地级市，要么是地级市下面的区，而郑州是省会城市、国家中心城市，而且“以旧换新”直接在全市核心区推进。
那么这种做法将给市场带来什么影响，我的看法是：地方政府指定地方城投公司下场，收购二手房，推动住房以旧换新，的确有助于改善市场氛围，让老百姓感觉到政府在实实在在支持市场回暖。
除了政策信号意义外，其他作用比较有限。在当前经济环境下，地方政府、城投公司资金都比较紧张，各地官方收购二手房、推动以旧换新的额度，往往只有几百套，最多的是郑州也不过全年5000套。
这些额度对于一个城市、一个城区来说，有点杯水车薪。这种做法还有一个Bug值得关注：地方政府只能支持地方城投做这件事，所以换购的新房一定是地方国企开发的，这可能涉及到市场公平的问题。
这就好比一个城市，鼓励“以旧换新”将燃油车置换成新能源车，但只能购买本地生产的新能源车，这显然不利于统一大市场的构建。除非换房者可以选全市所有的新盘。
今年一季度拿地金额最多的企业，基本上都是央企和地方国企了；至于拿地面积前20名，更是一连串的“生面孔”，甚至还出现了县级的城投公司，这些企业拿地之后，能把房子建好吗？他们有足够的市场经验吗？房子能顺利卖出去吗？
土地市场的这种局面，意味着土地只是从“左手”卖给了“右手”，给地方城投提供融资的，恐怕只能是地方中小银行。
将来会发生什么？县级城投公司拿地面积都排入了全国前20名，将来房子卖不出去怎么办？希望3月22日国常会明确的，“要进一步优化房地产政策”“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展”的方略，早日变成政策落地。
除了一线城市和几个强二线城市，地方上能出台的、并能产生一定影响的政策都已经尽出了。更大力度的政策，需要中央和各部委发布了。


刘德科
德科未来城市总编辑
现在是两种版本的“以旧换新”并行存在：一种是政策型，即国资出手收购二手房，在实施该政策的城市中，目前级别最高的是郑州；另一种是服务型，即政府搭台提供服务，国资不出手收购二手房，在提供该服务的城市中，目前级别最高的是宁波。
那么国资出手收购二手房，会砸在手里吗？其实政府的思路很清晰：如果砸在手里，那就把它们作为人才房或保障房；如果将来增值了，也可以再出售。
那么收购的钱，从哪里来？首先，建设保障房或人才房，本来就需要钱，现在这些钱可以拿去收购二手房。其次，这些收购的二手房，可以抵押，又可以把钱套出来。
不过，更重要的是，“以旧换新”还需要预防可能存在的权力寻租空间。
本来，二手房价格是纯市场行为，现在政府出手收购，以什么价格收购？政府当然设置了价格评估机制，比如郑州的方法是“委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估”，太仓的实施细则是“在5家具有专业资质的机构中随机抽取3家，分别对旧房进行估价，取平均值得出最终收购价”。但即便如此，二手房估值仍然存在着很大的弹性空间；只要有弹性空间，就有权力寻租的可能。


因为以目前的政策力度，所谓的小阳春极其微弱，并且稍纵即逝，地方政府能用的办法很少，“以旧换新”算是一个。它是地方政府不得已而采用的政策措施。真要实现楼市复苏，地方政府的作为空间仍然极其有限。
进一步下调房贷利率，放松京沪深的限购，放宽房企融资渠道等等，仍然是值得及时出台的政策。
本篇作者 |和风月半| 责任编辑 |徐涛
主编 |何梦飞| 图源 |VCG

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240407A0081A00
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