小区的衰败从物业开始，但老小区物业问题大多解决不了！

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前几天班长发了一篇《大高层会变成“贫民窟”的传言，你真信了吗？》的文章，其中提到在知乎上关于“高层住宅小区会沦为贫民窟么？”的话题中，有一个万赞的热帖，其中提到的观点是小区的衰败从物业开始。
目前确实有很多小区，尤其是老小区，因为物业的弱项导致小区老化严重，居住体验、环境一降再降，但往往因为无法更换物业，或因为换了物业依然于事无补，没有改变。
其中虽然以刚需盘为主，也有少量曾经的高端改善盘。
我们也常看到相关的报道，有不少小区业主与物业的矛盾甚至已经到了不可调和的地步，但涉及了物业、业主、费用、观点、历史遗留问题等多个因素，很难统一，并没有很好的解决办法。


对于物业服务，早期的要求比较低，搞好卫生、做好安保工作就可以，但随着时代变迁、生活水平的提升，大家的要求也在变化。
像一些改善楼盘的物业宣传上看，不止提供24小时管家服务，还有汽车管家和健康管家，提醒汽车维保、建立空巢老人档案，定期上门探望并免费体检等等，还会定期给业主提供免费的清洗、保养、简易维修服务，以及组织各种各样的社文活动。
而且随着小区品质的提升，园区内也不仅局限于卫生，绿化的修剪、外立面玻璃幕墙清洗、地面墙面石材的抛光、繁多的公区设备维护、会所管理运营等，都对物业的专业水平和需要的服务人数提出了更高的要求，而这一切的前提离不开：物业费。
因为不论是管家、保安，还是维保人员，其稳定性、服务水平、专业技能都是与其工资挂钩的，绿化剪得好是美景，没人打理就是杂草。


所以存在物业问题的老小区，难以破局的一个核心就在于物业费，早期非品牌物业的物业费大多在1.44以下，还有不少在1块以下，而如今新建小区的物业费基本最低在2.5以上，也不乏3.5到4元/平或者更高的改善楼盘。
当然，一味的归结于物业费并不对，因为有不少老小区物业费同样很低，虽然没有新小区多种多样的增值服务，但基础工作也做的很好。在近年人力、物力成本的迅速提升的情况下，还想有一个高利润率，那在人力、物力方面的投入只能持续压缩了，做不好也是情理之中。
还有可能就单纯是物业公司的管理水平问题了，物业工作看似简单，但却对精细化管理要求极高，需要多方协调的工作也很多，一些小物业公司并不具备这样的能力。
当然，原因并不重要了，在一些老小区的物业远远达不到业主要求后，部分小区成功成立了业委会，并召开业主大会，成功更换了物业，但其中能得到明显改善的小区依然很少，大多数还是换汤不换药。


这就是上面说的物业费的问题，想换一个好的物业，需要付出的就是更高、可能还是翻倍的物业费，这样一来很多业主并不能接受，只能以原物业费聘请新物业。
这其中不乏想做好的物业，但往往会面临两个问题：一是物业费难收，二是历史遗留问题过多，需要太多资金投入。
物业费的收取对于绝大多数物业公司都是一大难题，普通业主表达对物业不满的最简单、直接的方式就是拒交物业费，如果物业服务做的比较差，就更难收了。物业做的不好、不交物业费、物业没有资金、服务更差、更多业主不交物业费，往往陷入这么一个比较恶性的循环。
而长期缺乏有效维护的小区，必然有很多需要解决的问题，如设备损害、绿化补种等等，往往需要一大笔资金，但是新物业进来没收到物业费就掏一大笔钱，大多数都是不愿意的，最多象征性的做一些表面工作。
这里又产生一个问题，更换一个物业并没有那么容易，用历尽磨难并不为过，所以业主往往对新物业存在非常高的期望值，希望短时间内小区得到有效改观。但新物业公司如果没有选择一次性投入大笔资金做更新，就需要时间，这就与业主的心态存在冲突，进而引发失望情绪，往往会短时间内更反感新的物业公司，而物业费收取难度又更加困难。


班长之前踩盘过一个小区，已经更换了五六个物业，但是小区越搞越差，底子很好的小区已经大片黄土裸露、设备损毁严重、卫生堪忧，到处都是催缴物业费的横幅，业主也基本躺平了，不再想着换物业。
这也有新老观念冲突、生活方式变迁的原因，很多人认为买了房子还需要交物业费并不合理、物业只要做好卫生就行、回家还要被人管理等等，所以对于物业及收费的接受度比较低。
一些收费较低但服务也比较好的物业公司，大多数是楼盘原生物业公司，这些开发商为了品牌和口碑，会持续对已交付楼盘进行补贴或品质提升，也有些对物业公司没有较高的利润要求，这样才有少量物业费低但服务水准依然很高的小区存在，而对于其他小区来说，不提高物业费标准的话，就算是换来了品牌物业公司，也无法从根据上解决问题……
这种观念的事情很难去改变，所以大多老小区出现物业问题后，很难去解决掉。
或许只有主管部门去制定详细可行的服务标准、有效的反馈处理渠道、专业的物业服务是否达标的评估机构、增加物业公司的准入门槛、简化物业更换流程等，才能改观。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240405A0481O00
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