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今明两年房价会继续回调吗?懂行人预测:2024年房价将超出想象!
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发表于 2024-4-7 21:46:12
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尽管过去两年房价普遍下跌,但跌幅相对有限,我国的房价依然居高不下。据国家统计局数据显示,2024年底全国一二月份新建商品房平均价格为9293元/平方米,仍然处于高位。显然,面对当前的房价水平,绝大多数人难以仅凭自身力量购房,许多年轻人在买房时不得不依赖长辈的支持。当然,也有极少数人能够凭借自己的收入买房,但这些人通常年龄都在30岁以上。更为普遍的是,现在大多数购房者选择通过首付按揭的方式购房,这意味着一旦购房,他们将背负二三十年的沉重房贷。
对于购房者来说,等额本息的贷款方式在申请房贷时非常普遍,贷款期限通常以20年和30年为主。这样的贷款结构导致在前期每个月的房贷还款中,利息占据了高达80%的比例。这意味着购房者的盈利前提是房价的大幅上涨,否则很可能会面临亏损。在过去的20多年里,由于房价持续上涨且涨幅显著,房产的赚钱效应非常突出,导致人们往往忽视了持有房产的成本。
然而,在过去的一年多里,随着房价的下跌,楼市的赚钱效应正在逐渐减弱。目前,尽管市场上仍有许多潜在的购房者,但大多数人都在保持观望态度,期待未来房价的变化。可以说,现在的购房者已经形成了一个共识:不急于购房,而是选择持币观望。
对于购房者,目前选择观望或许是个好选择,但对房企而言,时间的紧迫性显而易见。当前,许多房企资金链紧绷,降低负债率的需求迫在眉睫。因此,2024年以来,众多中大型房企纷纷启动更大力度的降价促销活动,以吸引买家。那么,2024年的房价会否继续下跌?有业内人士预测,今明两年的走势将超乎想象。
房子,这一人们钟爱的投资产品,其本质仍是居住的地方。房产投资的根基在于购房者的需求。当市场上的房源数量达到饱和,人们对房子的需求自然会减少,房价上涨的动力也将随之减弱。因此,房价的起伏,归根结底是由人口决定的。而房价能够达到的高度,不仅取决于人口基础,还受到资金的支撑。除此之外,土地、建筑材料和人力成本等因素也对房价产生影响。
回顾过去的20多年,我国房地产行业飞速发展,每年新增的商品房数量庞大。与此同时,我国的城镇化进程也在加速,每年有近2000万的农村人口涌入城市。这种人口流动使得过去的住房资源显得捉襟见肘,为房价的持续上涨奠定了基础。随着经济的腾飞,城市建设的步伐加快,土地价格不断攀升。只有当购房需求持续旺盛时,房价才能保持上涨态势。一旦购房需求减弱,即便建筑成本再高,房价也会面临下跌的风险。
在过去几年,我国的住房资源已经呈现出过剩的态势。尽管房价持续上涨,但这主要是受到大量投资客涌入房产市场的影响,使得市场上流动的住房资源变得相对紧缺。然而,随着近年来房价的持续下跌,炒房客逐渐撤离市场,住房资源过剩的现象开始逐渐显现。特别是在最近两年,不仅二手房的挂牌量大幅增加,新建商品房的库存数量也在持续攀升,这使得房企的资金链压力日益加大。
有业内人士预测,今明两年我们或许会迎来一次“房子贬值潮”,而2024年的房价走势可能会出乎许多人的预料。那么,为何会出现这样的预测呢?这背后的原因主要有以下几点:
一、住房资源的供需失衡与人口红利的消退
随着央行最新数据的公布,我国城镇家庭的住房拥有率高达96.86%,户均更是拥有1.5套住宅。结合目前68.86%的常住人口城镇化率和44%的户籍城镇化率,我们可以明确看到,仅城镇户籍家庭所持有的房产,已能满足当前城市中所有人的居住需求。此外,城镇化进程虽未停歇,每年仍有近2000万农村人口流入城市,但与此同时,每年新建的商品房数量也达到了750万套,足以为2250万人提供住所。因此,无论是从当前还是长远来看,我国的住房资源已不再是稀缺,而是逐渐走向过剩。
值得注意的是,住房资源的过剩现象与人口红利的消退呈现出并行趋势。统计数据显示,2023年我国的人口增长出现放缓,新生人口数量更是锐减902万。人口的减少与住房的增多,无疑加剧了未来住房资源过剩的严重性。住房,作为满足人们居住需求的载体,其供需关系的失衡,预示着未来楼市将面临更为严峻的挑战。
二、房企资金压力与市场竞争的加剧
进入2024年,尽管各地政府纷纷出台救市政策,但房地产市场的销售依然低迷。这使得房企的资金链压力倍增,回笼资金变得异常艰难。更为严峻的是,绝大多数房企还背负着降低负债率的沉重压力。在这样的背景下,房企为了在激烈的市场竞争中求得一席之地,不得不采取更为激进的降价策略。正如万科董事长所言,当房地产行业步入“黑铁”时代,生存而非利润成为了房企的首要考量。因此,即便在楼市救市的大背景下,2024年的房企大概率仍将继续降价促销,以缓解资金压力并寻求市场机会。
第三、“房住不炒”正在慢慢深入人心,投资客慢慢退出楼市
“房住不炒”的理念正在逐步深入人心,这标志着楼市投资热潮的逐渐退去。过去,投资购房成为了房价飙升的主要推手,许多刚需购房者也在房价上涨的吸引下,纷纷涉足投资领域,购置第二套甚至第三套房产。
然而,随着“房住不炒”理念的深入人心,人们的购房观念正在发生深刻变化。现在,越来越多的人购买房子是为了自住,而非投资。这种转变不仅使刚需购房者开始驻足观望,同时很多投资客也开始抛售房产。
据统计数据显示,自2021年起,我国二手房市场挂牌量持续增长,如北京、郑州、天津、武汉、青岛、南京、成都和重庆等城市,二手房挂牌量均已超过10万套,甚至15万套。特别是在重庆(仅城区),二手房挂牌量已经突破20万套。随着流入市场的二手房日益增多,房价自然面临下跌压力。
综上所述,房价已失去普涨的基础,对于房价过高的城市,房价下跌将成为必然。2021年无疑是楼市走势的转折点,许多人在这一年之后开始预测房价下跌。因此,在2022年,楼市很可能面临巨大的抛售压力,市场观望情绪将愈发浓厚。在这种市场环境下,尤其是那些房价严重偏高的三四线城市,房价将迎来较大幅度的下跌,甚至可能出现降价也难卖房的情况。对于2024年的楼市,开发商将不断推出各种优惠活动,二手房业主也将被迫降低挂牌价格。虽然从长远来看,像北京、上海、南京、杭州、武汉、郑州、成都和重庆等一二线城市,随着救市政策的陆续出台,未来房价仍有上涨空间,但这并不意味着这些城市的房价在近两年内不会继续下跌。随着房产赚钱效应的减弱,许多投资客持有的房产将面临“贬值潮”,最终可能成为他们的负担。
来源:
https://view.inews.qq.com/k/20240406A06MA200
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