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美国投行高盛预测，中国房价见底时间，参考美国还要3年，参考日本的话还要17年。细思极恐，这个预测吓傻了备受煎熬的房东们。
通过分析比较，我们发现可能并不是那么简单。
1、日美都经历了严重的泡沫破灭
高盛的预测结论主要来自，中美日三国房价走势曲线比较。美国房价周期是 2006年-2020年，日本1991年-2018年，中国房价是从2021年9月开始的。我们先看美国的曲线，从2006年第一季度的高点开始下滑，见底用了5年。然后，筑底花了1年时间，反弹又用了8年。到2020年再回到高点，合计用了14年时间。我们再看日本的情况，从1991年第一季度的高点开始下滑，见底用了19年。然后，筑底花了3年时间，反弹用了6年时间。到2019年第一季度重回高点时，合计用了28年。这张图表，以中国2021年第3季度，为房价最高点。图中显示，刚刚过了8个季度，也就是2年。也就是说，这张图是2023年3季度做的。那么，参考美国的话，还要3年才能触底。加上筑底1年，反弹8年，再回房价高点合计还要12年。参考日本的话，还要17年才能触底。加上筑底3年，反弹6年，再回房价高点合计还要26年。
2、中国房价下跌的更深
美国房价在5年时间里，从高点到见底只下跌了26%，而从图上看我们2年就下跌了16%。实际上，到目前的2024年第一季，我们核心城市的房价都已经下跌近30%-40%了。已经比美国跌的深了很多。日本房价在19年时间里跌了42%。我们目前的跌幅与它非常接近。
以深圳为例，房价出现了全市普跌，平均跌幅在30%左右。核心区域中的核心楼盘华润城相对更为坚挺，但是目前也跌破了30%。较多社区房价跌幅在50%以上。
3、4大核心指标已经跌到位了
同时，我们在土地成交量、房企融资量、新开工量、新房销售量，这四方面的下跌幅度均达到60%-70%。已经超过美国当时的多数指标，并完成了日本20年的进程。
以30大中城市商品房交易量来说，从2020年12月份最高点的2230万平，降到2024年3月份的876万平，共下降了61%。
所以，我们的楼市下跌的速度更快、更急、更狠。
4、经济环境方面，美国更有参考意义
比较起来，中美在经济增速，城镇化进程等方面，更为接近。其实，由于经济增速和货币贬值比较接近，我们的房价演进的过程与美国路径更接近。由于经济近乎停滞，日元的购买力近30年只贬值了9%，27年后几乎用同样的日元买可以回同样的房子。而美元和人民币近二十年贬值了64%。相当于我们用当年8成的购买力，在十年后买回同样的房子，或者用当年6成的购买力于二十年后买回同样的房子。所以，我们中国房价的走势路径和反弹周期，更应该与美国一致。由于已经比美国跌的更狠，所以我们房价的反弹周期也会更短。
5、“456”核心价值并未改变住建部长倪红对房地产有一个“456”的概括，房地产的相关贷款占银行信贷的40%，相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%都在住房上。目前，这三方面都未发生显著变化。只要这3大动力未变，即使经历一些波折和弯道，未来还是要回归到正常的轨道上去的。这些年的调控中，主要动因是一方面房地产侵占了实体经济和制造业的金融资源，信贷更容易流入楼市，影响了制造业大国的崛起。另一方面，高房价导致更多平民买不起住房，又限制了共同富裕的实现。可是经历房地产三年的深度调控之后，人们逐渐认识到，没有房地产带动实体经济也会陷入严重萎缩，导致失业飙升。因为房地产可以带动50多个相关产业的发展，没有房地产拉动需求，钢筋水泥都会过剩。而且房地产的半金融属性，为这些行业提供信贷流动性，没有房地产作为抵押，实体企业的经营贷就会存在严重的续贷困难。房地产行业的贷款利率，已经同实体经济接近。房地产泡沫破灭后，地方政府的城投债和财政困难又限制了当地的经济发展和民生保障。中央不得不允许它们重新发债，以便度过危机。同时，中央通过扩大赤字，发行特别国债等方式，放大中央的负债能力，从而推动经济发展，减轻地方财政压力。很多中西部地区，更容易陷入城投债危机，因为资产价格下跌，又没有卖地收入后，城投债爆雷的风险与日俱增。而经济发达地区的深圳和上海等地，也存在财政困难，连教师公务员都要降薪。同时，房地产陷入危机后，国内消费需求并未显著爆发。因为他们的家庭资产负债严重缩水，更多的资金要拿去还贷，反而影响了消费预期。没有住房消费，家电消费也难以升级换代。人们还认识到，房地产泡沫破灭后，更多的人买不起房，甚至连保障房都销售困难了。因为房地产危机导致经济低迷，失业加重，收入下降削弱了人们的购买力。特别是，人们发现房价下跌时，财富毁灭更严重，他们更不敢把主要身价放在房子上。反而，租房比买房更划算了。欧美的经验是，即使是城镇化时代结束，房地产进入存量时代，房价仍然会随着经济的发展而稳定增长。
6、三大现实因素都在改善
中国房地产受到更多因素干扰，主要是美元加息、经济疲软、地产调控等。目前，美元应该在半年内开始降息，国内经济开始强力反弹，地产松绑正在逐步推进。这些因素逐渐起效后，相信房价反弹也会更快。如果以上三个因素，在半年内，按目前的预期走势进行，那我们基本可以确认，中国房价在较大概率上已经触底，或将在1年后开始反弹。从中国房地产大周期7年来看，目前房价也接近了底部。如果2028年，中国房价重回高点，那么我们只用了7年时间。与美国用了14年，日本用了28年相比，你觉得合理吗？
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240408A052N800
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