高楼将停建？确定了：住宅实施“新标准”，未来两类房子吃香了

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住房，作为人们日常生活的基石，随着社会经济和科技的日新月异，其形态也在不断地演变。从昔日的茅草屋、木结构房屋，逐步过渡到砖瓦房，再到如今的电梯公寓，我国的住宅面貌在过去的岁月里经历了翻天覆地的变革。这些变迁无声地诉说着我国经济的飞速发展和民众生活质量的显著提升。
每个时代都有其独特的住宅印记，比如二十年前盛行的“买房就买高”的观念。在过去的一二十年里，这种观念在购房者中广为流传。这背后的原因不难理解：高层住宅小区以其科技感和便捷性受到青睐，电梯的引入大大方便了居民的出行，再加上优质的物业服务和绿意盎然的小区环境，使得高层住宅成为了许多人向往的居住地。


然而，近年来，这种“买房就买高”的购房逻辑却悄然发生了变化。为何这一持续了近20年的观念会突然转变呢？这背后主要基于两大原因。首先，随着高层住宅的逐渐老化，其潜在的问题也开始浮出水面。许多专家，包括北大教授朱国钟、东北财经大学经济研究中心主任周天勇等知名人士，都纷纷对高层住宅的未来表示担忧。他们认为，随着机械设备的老化、维护成本的不断攀升以及拆迁难度的增加，未来高层住宅，尤其是位于三四线城市的高层住宅，其价值可能会逐渐降低，甚至有可能沦为“贫民窟”。
1、这种担忧并非空穴来风。中国城市规划设计研究院原院长李晓江教授等专家也持有相似的观点。他们指出，随着时间的推移，高层住宅的这些问题可能会愈发严重，进而影响到居民的生活质量和社区的整体价值。因此，对于购房者来说，在选择住宅时，除了考虑其外观和便捷性外，还需要更加深入地思考其长远价值和发展潜力。
2、在住建部与发改委联合颁布的《关于进一步强化城市与建筑风貌管控的通知》中，明确提出了对于建筑高度的严格规范：500米以上的建筑将不再被允许新建；250米以上的建筑将受到严格的限制；而中小城市的新建建筑高度在100米以上也将受到严格的控制。这一政策导向紧接着在住宅领域得到了体现，随着《关于推进县城绿色低碳建设的指导意见》和《关于优化超高层建筑规划与管理的征求意见稿》的发布，政策进一步明确了中小城市高层住宅的建设要求，强调县城新建住宅应以低层为主，6层及以下的低层住宅占比需达到75%，且新建住宅的最高层数不得超过18层。


“限高令”的出台，引发了全国范围内对于高层建筑建设热潮的冷静思考。各地纷纷响应，制定相应的地方性政策，对高层建筑的建设进行严格限制，这其中也包括了对住宅高度的规定。以郑州市为例，该市明确规定新建商品房的高度不得超过80米。考虑到常见的33层住宅高度为99米，这意味着未来在郑州，新建的商品房住宅最高只能达到26层。这一变化预示着，随着限高政策的逐步落地，高层住宅的建设将受到越来越多的限制，新建高层住宅的数量也将呈现出明显的下降趋势。
我们可以清晰地认识到高层建筑，特别是高层住宅，存在的潜在问题。随着时间的推移，这些建筑的老化问题愈发凸显，无疑会对居民的日常生活产生深远影响。这种趋势在楼市中已经引发了一场风向的变革。购房者们在选择住宅时，不再盲目追求高楼层，而是更加审慎地审视高层住宅的短板。相反，那些品质卓越的低层住宅，如六七层的洋房，正逐渐受到广大购房者的青睐。
贝壳研究院的最新调查数据为我们提供了有力的证据：在购房者的选择中，多层住宅的受欢迎程度正在持续上升。从2018年到2020年，选择购买多层住宅的购房者比例从18.5%跃升至29.8%，而高层住宅的购买比例则从57.8%下降到36.5%。这一数据清晰地反映出，人们对高品质多层住宅的需求正在快速增长，而高层住宅的市场地位则在逐渐削弱。


这一转变的背后，除了高层住宅本身的问题外，还与人们日益提高的生活品质和住房需求息息相关。融创集团董事长孙宏斌曾预言，未来，人们对品质优良的中高端住宅的需求将持续增长。这不仅仅是因为房子是供人居住的，更是因为随着“房住不炒”理念的深入人心和人们经济条件的不断改善，购房者在选择住宅时，将更加注重品质和舒适度。
那么，这个备受关注的限高住宅新标准究竟是什么呢？经过笔者的归纳整理，主要有以下五个方面：
1、重申了“限高令”，对500米、250米、100米高度的建筑制定了“新标准”，从严控制建筑高度；
2、合理确定建筑布局，强调了规划的重要性，同时明确设置了建高楼的“4道红线”：山边水边、城市通风廊道、历史文化街区等重要文物保护单位、老城旧城的开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段，均不得新建超高层建筑；
3、制定了2个新标准：①加强超高层建筑节能管理，标准层平面利用率不得低于80%，绿色建筑水平不得低于3星级标准；②超高层建筑防灾避难场地标准，人均面积不低于1.5平方米；
4、强化公共投资管理。一般不得批准使用公共资金投资建设超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以下城市国有企事业单位投资建设150米以上超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以上城市国有企事业单位投资建设250米以上超高层建筑；
5、压紧夯实决策责任。实行超高层建筑决策责任终身制。城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应按照《重大行政决策程序暂行条例》，作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。
根据新出台的两个标准，未来高层写字楼和高层住宅的建设将面临严重的限制，预示着新建高层建筑的数量将逐渐降低。然而，这并不意味着高层建筑的建造被完全禁止。相反，对于高层建筑的建设，我们必须加强其安全管理，包括隐患排查、整治以及提升安全保障能力等方面的工作。


由此可见，尽管有“限高令”的出台，但高层建筑的审核将会越来越严格，使得建设高层建筑变得更为困难。这预示着在未来的建筑领域，低层建筑将逐渐占据主导地位。对此，许多专家纷纷表示，随着新住宅标准的实施，未来将有两类房子受到市场的热烈追捧。
一、新建低层洋房：洋房。在当今房地产市场中，洋房以其独特的魅力占据了一席之地。这些低层住宅，以其六七层的优雅高度，展现了宽敞的居住空间。每栋楼房设有一梯两户的设计，确保了极低的容积率，为住户提供了宁静与舒适的生活环境。洋房的定位明确，专注于中高端市场，不仅拥有优美的绿化环境，更配备了一流的设施。物业服务卓越，让每一位住户都能享受到尊贵与便利。虽然这些低层府邸目前多位于城市边缘，但随着城市的不断扩展，这些区域正逐渐焕发新的活力，使得洋房成为炙手可热的居住选择。
二、焕发新生的加装电梯老小区：老树发新芽。在城市的繁华核心，隐藏着许多历经岁月沉淀的老小区。这些小区地理位置优越，交通便捷，配套设施完善，教育和医疗资源丰富，本身就具备极高的居住价值。然而，年久失修和缺乏电梯设施曾是老小区的一大痛点。幸运的是，国家正大力推动老小区的翻新改造工作，为这些小区加装电梯，焕发新生。改造后的老小区，居住舒适度将得到极大提升，与新建商品房小区相媲美。在保持原有优势的同时，这些焕发新生的老小区将成为购房者竞相追捧的热门选择。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240405A07IRA00
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