香港“撤辣”满月：内地买家占两成，可省数百万税费，租金回报率超3%

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4月9日，距离香港全面“撤辣”已过去40天。
所谓的“撤辣”，是指“撤掉辣招”。为了应对楼市过热，香港曾采取了一系列管控措施，被称为“辣招”；而现在，香港对楼市的管控放松，所有住宅物业交易无须再缴额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
红星资本局了解到，在这一政策下，包括内地人士在内的非香港永居人士是受益最多的群体之一。如此一来，如果购买一套价值800万港元的房产，可少缴税费214万港元。
在利好政策的推动下，有内地人士奔赴香港买房，甚至有香港房产中介因此变换运营的重心，开设小红书账户，试图拓展内地的买家市场。
不过，红星资本局注意到，持有香港的房产是有成本的。在买下香港房产后，每月要交物业管理费，每季要交差饷/地租；如果房产出租，还需另交“物业税”。
（注：差饷是间接税的一种，另有部分香港房产需要缴纳地租。差饷的征收及估值由香港差饷物业估价署负责。）
“撤辣”后可省数百万元税费
香港房产中介一天工作量顶过去一周
2月28日，香港特别行政区（下称“香港”）宣布全面“撤辣”，从即日起，所有住宅物业交易无须再缴额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
“撤辣”政策改变了很多人的生活轨迹，在香港做了17年房产中介的梁先生是其中之一。
梁先生告诉红星资本局，在“撤辣”前，他平均每周会带一、两组客户看房，按照他的计划，他本打算今年3月出门旅行，但“撤辣”后他直接取消所有假期，“现在基本上每天都带客户去看房，周末也很忙，午饭也只有吃个饭团之类的时间。”
“楼市全面撤辣，买家置业成本立刻降低。”梁先生告诉红星资本局，在这一政策下，包括内地人士在内的非香港永居人士是受益最多的群体之一，可节省上百万港元左右的税费。
红星资本局了解到，近年来，香港的楼市可以根据政策的不同分为三个时期，“全辣期”（2012年到2023年10月）、“半辣期”（2023年10月—2024年2月）和“撤辣期”（2024年2月后）。
据梁先生介绍，对于非香港永居人士来说，如果在“全辣期”购买房产，税率为30%（15%的买家印花税+15%的新住宅从价印花税）；在“半辣期”，这两种税率都减半至7.5%，共15%；而在“撤辣期”，仅需缴纳从价印花税（第二标准）。
（注：从价印花税的税率根据房产的交易价有所变动，从100港元到4.25%税率不等。）


以市场价800万港元的房产为例，非香港永居人士在“全辣期”购买需缴纳240万港元的税，而在“半辣期”需缴纳120万港元，在“撤辣期”仅需要缴纳24万港元（税率3%）。
这也促进了香港房产交易数量的迅猛增长。据界面新闻报道，香港一手房市场在3月共录得约4170宗成交，为近11年单月新高。
有人一次性购买24套房
购买香港新房的内地客户占比约两成
相比梁先生的忙碌，刘女士更多的是心态上的转变，她开始庆幸自己尚未买房。
刘女士在香港工作，目前还未获得香港永居身份，她从2023年起四处看房，“去年政府宣布把税从30%减到15%（指“半辣期”政策），我就有明显的心态转变，想说‘幸好2023年没买’。”而现在，刘女士看房的时候明显感觉到人变多了。


据界面新闻报道，“长沙湾Belgravia Place”楼盘在3月3日展开首轮销售后，超额认购逾30倍，在开盘后4个小时内全部卖光，总吸金约7.48亿元，成为 “撤辣”后的首个日光盘。
梁先生告诉红星资本局，该楼盘以小户型为主，客户多是刚需，他有带客户去看该楼盘，而且也参与了抽签，但没有抽到，“开盘当天就沽清，还有一人买24伙（套房产）的。”
除了长沙湾Belgravia Place外，位于九龙城的碧桂园珑碧也颇受欢迎。
据证券时报报道，珑碧在“撤辣”后迎来大批的内地买家。珑碧提供的数据显示，自2022年开售以来，该楼盘约有三成的买家是新来港人士，而在“撤辣”后，这一比例增至七成。
梁先生称，在“撤辣”前，在经他手的交易中，买家主要是具有香港永居身份的本地人。不过，在政策的推动下，他注册了小红书账户@小梁之佳咨询，试图拓展内地的买家市场。
“我有客户正在放卖北京的房，想买香港南昌站的‘维港汇’。”梁先生对红星资本局说。
据21世纪经济报道所引用的中原地产统计数据，在“撤辣”后，香港新房的内地客户占比大约在两成，其中有部分是投资需求。除此以外，内地人对“非港人置业”的查询量增加了一倍有余，更有客户组团到香港看楼。
小户型房产租金回报率超过3%
香港房价处于低位但租金处于高位
红星资本局浏览社交平台时发现，很多人会误以为在香港购房即可拥有香港永居身份，实则不然。
某移民中介机构的工作人员Alex告诉红星资本局，以目前的政策来看，在香港买房对申请香港临时身份没有帮助，但在拿到临时身份后，香港房产可在申请永居身份时起到作用。
Alex称，从资产角度来看，申请香港永居身份主要有两点：①有居住场所、②在香港有资产。不过，哪怕在香港没有房产，只用租房、在港股持有一定投资等，这也可以满足条件。
有人买房是用于自住，也有人是看中香港的房价正处于低位，为了投资而买房。
据香港差饷物业估价署公布，今年2月，香港“私人住宅”下所有类别的单位售价指数为302.5点，是2016年9月以来最低的，同比降低12.77%，环比降低1.69%。


而红星资本局翻阅香港差饷物业估价署公布的历年数据，对比发现：2024年2月，香港的私人住宅各类别、各区域的平均租金基本上都大于2016年9月的数据。
比如，2016年9月，在40㎡-69.9㎡类别的私人住宅中，香港九龙的平均月租金为310港元/㎡；到今年2月，该类别该区域的平均月租金涨至359港元/㎡。


也就是说，香港的平均房价处于近年来的低点，但租金处于高位。
梁先生告诉红星资本局，现在香港的房价相对当年的高位有所下降，租金回报率则有所上升。在不扣杂费的情况下，小户型房产的租金回报率能达到3%-3.5%。
据刘女士、梁先生观察，在“撤辣”后，香港的房价没有发生较大的变化。
“开发商想要改价，需要经过暂停销售、公示3天等流程才能以新价格销售。”梁先生称，从他目前观察到的情况来看，没有开发商对新房加价，倒是有二手房的业主在3月初加价过，但没有市场，大部分加价的业主到3月底已接受现实，降回2月的价格。
持有成本易被忽视
以转让股权方式交易房产仅需缴税0.2%
一个容易被忽视的事情是：持有香港的房产是有成本的。
梁先生向红星资本局介绍称，在买下香港房产后，每月要交物业管理费，约2-6港元/呎；每季要交差饷/地租，平均每月约1-2港元/呎。如果房产出租，则需另交“物业税”。
物业税=
报税年度的租金收入-持有人已支付的差饷费用-标准减税额（即年租金的20%）
*15%
打个比方，某住宅的月租金为2万港元、差饷为1500港元/季度，在过去一年中没有空置或欠租，则每年应缴物业税约2.8万港元左右。
另外，红星资本局在调查中发现，除了直接买房外，个人还可以通过企业间接拥有房产。
梁先生告诉红星资本局，香港部分房产是以公司的名义持有的，可以通过转让股份的方式变更该房产的实际所有人，转让股份只需要付0.2%的税。转让需要全款，不能在成交前贷款。
全款购买香港房产，这对于有意向的内地客户来说是一大挑战。
据证券时报报道，大额用汇买房现仍受监管限制，买家只能自己想办法找渠道。所谓的“渠道”实际上都是“资金暗道”，通过“蚂蚁搬家”、地下钱庄等方式违规将资金转至香港。
美联物业全国研究中心总监何倩茹曾表示，对于有意向购买香港房产的内地买家，首先要考虑清楚是自住还是投资。如果是投资行为，建议买家要考虑所购买的物业的成本与自身未来的收入之间到底能不能达到平衡。
“我们了解到，很多香港住宅物业的租金回报率还是不错的，普遍租金回报率达到2%至3%之间，高的话可能达到4%。”何倩茹提醒称，在香港出租房屋会产生一些税费，且业主需支付物业管理费等费用，还需注意港币的汇率问题，汇率差也会影响物业最终的收益。
红星新闻记者 杨佩雯
编辑 肖子琦

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240409A09LIO00
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