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最近，明源君和朋友聊天听到一个观点：现在的房地产政策，已经不保护刚需了。
初听起来有点惊讶，仔细琢磨，好像也不无道理。
过去，房地产政策一直是保护刚需的。
在供应方面，有70/90、禁墅令、限地价/限房价等限制，主打的就是要让开发商多盖刚需客户需要的、买得起的房子。
在需求端，有限购、限贷、限售限制，有钱也不能买太多。同时还设置有豪宅税，买大房子就要多交税。
但是，从去年9月份放松“认房不认贷”之后，近期出台的一系列政策，的确是全面转向满足改善和豪宅需求了。
首先，是供应全面放开。
去年10月，全国基本上就已经取消了远郊容积率1.0限制，相当于取消了“禁墅令”，低密别墅产品要重出江湖了。
今年3月，对供应结构管控最严格的一线城市，也放开了对面积段的管控。
深圳全面放开了70/90限制，上海也调整了中小套型的面积标准，并且大大降低了中小套型所占的比例，一线城市正式告别了小户型占主流的时代，将全面进入改善和豪宅时代。
其次，是价格全面放开。
从去年下半年开始，大部分城市就已经取消了土地限价和新房限价，开始允许高价格产品出现。
随之而来的，就是各城市“地王”频现。
去年12月，合肥、东莞、成都，都拍出了全市楼面价“新地王”。成都甚至在一场土拍中，就一次性拍出三个区域地王，最高溢价率高达43%！
今年二月底，合肥“新地王”面世。三月底，厦门、苏州、宁波在同一天之内，拍出三个新地王，楼面价分别突破6.27万/平、6.5万/平、3.26万/平。
各地方目前供应的土地也基本都是高价值地块，单价上不封顶，显然就是冲着打造高品质产品去了，和刚需的关系已经不大。
第三，是购买限制全面放松，想买就买。
目前，依然在执行限购的城市，已经只剩下9个。其中，除了北京和深圳，其他7个城市也已经部分放开限购。
就连一线城市中的广州，也基本上放开了。不仅120㎡以上的房子，可以随便买，而且客户还可以通过“租一买一”、“挂一买一”，来免除限购限制。
同时，改善置换的业主还能享受税费减免。政策从“保护刚需”，到“鼓励改善”，已经很明确了。
这种转向的背后是对房地产行业主要矛盾定调的反转，也就是：市场供求关系已经发生重大变化。
目前在新建商品房市场，政策的确是已经不保护刚需了。盖什么房子、卖多少钱，都由市场说了算。
毕竟，过去行业是整体性的供不应求，所以要优先保护刚需。现在已经是结构性的过剩和短缺，主要矛盾已经变成高品质住宅短缺，所以要鼓励开发商满足改善。
那刚需客群背后的民生居住需求，谁来保障呢？答案是：「二手房」、「保障房」、「租赁」。
去年，全国各地的刚需购房逻辑，都出现了几个明显的变化，就是“先租后买”、“先旧后新”、“改善买新房、刚需买二手”。
行业已经正式进入了存量时代，因此，目前在二手房、租赁、保障房领域，都出台了不少新的规范文件，来搭建新的居住解决方案，保障刚需居住需求。
多地出台新政，规范二手市场
保护购房者权益
过去二十年，我国销售的商品房接近200亿平，其中大量房源就是刚需户型，这些户型作为过渡房，在二手房市场的换手率非常高。价格更低的二手小户型，成为年轻人解决“从无到有”的重要供应来源。
随着传统刚需客群涌入二手房市场，去年，不少城市的二手房成交，都已经超过新房成交量，成为购房主流。
以市场热度“一枝独秀”的成都为例，去年新房、二手房总共成交达到36万套，体量相当于深圳的5.6倍，平均每天成交上千套。其中，二手房成交量占比达到了新房的1.5倍，创下历史新高。
而且，成都二手房市场大部分的客户都是传统刚需客群。
据58安居客研究院数据统计，2023年成都新房的套均户型面积约为127-137㎡之间，而二手房套均户型面积仅为93-98㎡，二者相差了30㎡。
刚需客户选择“先旧后新”，二手成交大幅增长，政策层面也开始跟进。
3月，成都开展了经纪机构、从业人员、挂牌房源信息在线核验，要求互联网平台和中介机构核验挂牌房源，清理市场虚假信息，避免通过假房源低价吸引客户，“一房多卖”等各种违规行为，保障购房者利益。
长沙甚至联合七部门，印发了《关于进一步规范存量房交易秩序的通知》。将二手房的交易资金、佣金等，都纳入了交易资金监管范围。
以后二手房买卖，也和新房一样要进行资金监管了。
房地产经纪机构、从业人员不得通过监管账户以外的账户代收、代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金，禁止开展“资金池”业务。
另外，还强化了交易全过程闭环监管，让中介机构以后不能再利用信息不对称，低收高卖，强制搭售服务或产品；或是串通买卖双方，故意降低申报成交价格，偷漏税费，并造成部分楼盘房价大幅波动的假象，扰乱市场。尽最大能力保障二手房交易安全、平稳。
“微利型”保障房加速落地
快速调整供应结构
除了二手房，配售型保障房，也是新的居住解决方案中重要的一环。
去年8月「新房改」之后，配售型保障房这个“新物种”，就已经开始加速落地了。
首先是，保证供应充足，让刚需客群买得到。
据不完全统计，从去年8月诞生后，今年北京、上海、广州、深圳等超20个省市，披露的配售型保障房建设、筹集目标总规模已经超过13万套！落地速度相当惊人。
今年深圳、广州、西安等不少城市首批或首个配售型保障房项目，都已经开工建设。
据了解，不少过去审批建设的共有产权房、人才房、经济适用房等，也经过政府重新协商，转化成了“微利型”配售保障房，大大加快了新体系的落地。
并且这些房源入市后，将严格执行封闭流转，禁止以任何形式流入商品房市场。过去那种持有满10年，就能获得红本，上市交易的产品类型，成为了历史。
这样就能避免不需要的人通过保障房套利，真正的刚需群体得不到保障的情况。也解决了保障房越建越少的问题。
其次是，保证价格低廉，让刚需客群买得起。
一是，配售型保障房按照“保本微利”的原则配售，价格比现行的保障性住房更低。
3月底，福州首个开放申购的配售型保障房，销售价格仅为5200元/㎡到5400元/㎡（含简装），仅相当于当前周边商品房价格的一半。
按照5200元/㎡计算，最小45平产品总价23.4万，首付8万即超3成，按照公积金贷款30年计算，每月月供仅约740元。对比项目所在福州长乐区普遍1500-2000元/月左右的租金水平，比租房还便宜。
二是户型也集中在刚需面积段，低总价，体现保障属性。
目前，多数城市规划的配售型保障房户型面积一般不超过100㎡/套，刚好补充了新房市场逐渐空出来的刚需市场。
鼓励增加租赁供应
政策端保驾护航
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240410A00U6L00
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