楼市风向：楼市正开始一步步复刻2015年！

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没想到，楼市救市，越玩越大了。
前几天，郑州宣布了住房“以旧换新”的政策细节。


这件事，其实和家电以旧换新一个逻辑，政府制定收购主体，来收购二手房，帮助群众通过卖旧买新，以旧换新。
并且你通过这种方式买卖房子，还给你契税补贴30%。
这一招，不就是2015年货币化棚改的进阶复刻版吗？
楼市救市，走老路，好像越来越清晰了。


说回以旧换新这件事，不得不说，还真挺懂老百姓痛点的。
现在楼市成交的卡点是什么？
是房子卖不出去，而房子卖不出去就卡死了置换群体换房。
怎么办，政府下场收购呗。
这在去年就有城市开始试点了，在苏州的相城区、太仓市以及江苏连云港等地，出现了国企开发商回购二手房，帮助换房者腾资金。
这样做，可以说是一箭三雕。
1是促进成交，你卖不出去我直接收购，这不成交量就上来了，核心来说，就是去库存。
2是筹建保障房，政府收购房子干嘛，建保障房啊，刚好今年不是有筹建目标吗，保障房不一定非要建啊，可以筹集啊，老房子粉饰一番不就可以做保障房了吗？
3是逼出储蓄，让水流向市场。换新不可能是1：1换的，多少购房者都得再贴点，这不就能让存在银行的钱流出来了吗。
不是不说，是一种曲线版的货币化棚改。
2015年是拆掉你的房子，给你钱，人为创造需求，让你去市场消耗库存。
现在呢，考虑大家不缺房子了，那就不拆掉房子给钱，是帮你把老房子收了，再让你自己补钱去换新房。
其实目的也很明显，还是去库存。
在经济周期的底部，想要快速走出低迷，就看去产能的速度有多快，而楼市，就是看去库存的速度有多快。
实际上近期的政策，也都在围绕这一点：
比如7090政策，减少小户型套数，从而减少供应。
比如房、人、地的协同，很多城市的土拍计划也都搁浅。
再比如默默取消限价，新拍地块严格上没有最高限价，等于默许房价上涨。
还有这一次从去年开始蔓延的地方下场收购房子，也是消耗库存。
那这个招数到底有没有用？
套数不够多，跟进城市不够多，你说想形成大火燎原，那确实很难。
但这不重要，更关键的是，上面已经有要去库存的决心，这个才重要。
大家想想，土地在谁手里，面粉在谁那里，就可以决定面包做多少。
而且我告诉你，地方收购二手旧房子，如果折旧价格太低，买家不愿意的，因为拿着钱他也不够换新房子，但如果收购价格太高呢？
大家想过这件事吗？如果拿来做保障房，你觉得租金会低吗？
有些话，我只能点到为止。
普通老百姓，衣食住行这是逃不开的，房价高你可以不买，但你还是得租房。
不是租房东的，就得租保障房，那以后你向谁租的呢，对吧。
如果房价不涨，房子不好卖，土地财政无法为继，短时间新产业没能孵化出来，那租金就可能是弥补地方收入的一种方式。
掌握核心资源的人，又多了一个寻租空间，各位你们看懂了吗？
话先说到这了，再说敏感了，我们只要确定救市的方向，下定决心，手段有的是。
但关键是你要看得懂大家长背后的意图。
现在看来，双轨制落地是必然的。
因为大奔降到5w一辆，骑自行车的也会嫌贵，他们也不是目标用户，所以双轨制是需要的，免得买卖双方都觉得对方不可理喻。
未来很长一段时间，会有很多房子被出清，尤其是楼梯房、那种过时的户型设计、还有外墙脱落、得房率又低的房子，会被市场加速淘汰，要么价格持续跌且不好卖，要么或许有机会被收购。
我给大家的忠告是，紧跟信号走，紧跟趋势走。
富人赚到钱，真不是人家天赋异禀，人家就是听劝。


房地产新模式，缓缓道来。
26年前我们结束了福利分房，26年后我们几乎户均1套房房以上。
时代在变化了，所以我们顺势提出了什么？
从有房子到好房子。
这不是我提的，是之前大佬在会议上提的。
随后就是深圳上海7090政策的取消，大家看懂了吧。
在之前是什么，是让商品房回归市场。
随后就是广州、深圳土拍开始取消最高限售价。
很多变化，其实早就藏在几次发言和表态中了，大家没关注而已。
我们国家的房地产发展相比发达国家还稚嫩得很。
美国房地产发展了248年，英国房地产发展了100年，我们才发展了26年。
你说我们发展到头了？这句话问问大家信不信。
房地产会在不同阶段、配合不同的经济周期，会出现波动，这是再正常不过的。
但才发展20多年，就说到头了，真的是想太多了。
当我们人人都可以住上别墅的时候，才可能到头。
但是，别墅还有人想换更大的呢，欲望无止境，你以后的孙子和重孙比你想要的更多。
现在才刚刚开始是从有房子，更换到好房子的萌芽。
这个时候谈房地产不行，为时尚早，现在到未来的很长一段时间，一定是优化和置换的最后时机，你可以趁机优化你的房产。
把差房子换成好房子、小房子换成大房子、把老房子换成新房子，只要按照这点做好了，不管别人怎么唱衰，你都能楼市中拔得头筹。
之前我说过，2024年注定是楼市分水岭的一年，房价普涨才是不健康的，只有分化才是长远之计。
未来中国的房地产，注定是小部分人的蛋糕。
看得懂的，建议大家提前做好准备，至少要做好优化的准备，不要等到未来老了，你的孩子在和别人聊天的时候，满嘴都是遗憾，想当年我爹多有钱，可惜怎么怎么样。
但也请注意，别把好房子卖了，反而买了不好的房子，这就叫反向置换了。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240410A03JA500
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