救市落空！北方第三城，收不住了！

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作者：余飞
01
青岛楼市跌离谱了
在主要城市3月份呈现弱小阳春的时候，北方第三城青岛，多家机构递交了一份让人大跌眼镜的数据表。
克而瑞披露的数据显示：
3月份30个重点城市虽然较2月份（春节月）有所增长，但尚不及去年三、四季度月均，跌幅超三成城市大体分为两类，一类为前期热度较高的北京、杭州、合肥、长沙等，购房需求遭遇阶段性瓶颈，回调压力较大；另一类为昆明、青岛、福州等弱二线城市，因前期需求透支，目前仍处深度调整期，成交尤有下探空间。


其中青岛3月份成交了45万平米新建住宅，同比下跌了67%。在追踪的30个重点城市中，与苏州、合肥跌幅并列位居第7，仅次于嘉兴、厦门、福州、长沙、南京、徐州。
整个一季度成交了117万平方米新建住宅，同比下跌了55%。
另据卓易数据统计：
截止到3月30日，今年青岛新建商品房成交14601套，成交189.37万㎡，成交总价274.85亿；同比去年分别下降40.17%、34.34%和35.61%。
青岛锐理披露：
整个一季度，青岛共卖出商品房14936套，约200.85万平方米，同比减少了38%。成交均价14204元/平方米，同比下降了2%。量价齐跌。


从上图可以看到，青岛一季度的成交量，基本创下了2016年以来最低。
三家机构数据虽然存在成交上的差别，但跌势都是一致的。
这一跌势，虽然有别于个别热点城市，但与全国大势雷同。克而瑞披露的数据显示：
2024年3月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比提升92.8%；但由于单月业绩规模仍保持在历史较低水平，同比去年3月降低45.8%。从累计业绩情况来看，百强房企今年前3个月，房企实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%。
数据很直白，今年3月份的商品房销量比去年3月份差了很多，近乎腰斩。整个一季度的销量相较于去年一季度，也近乎腰斩，是过去几年里成交量最差的一季度。


02
青岛跌势为何收不住
不仅新房量价在齐跌，二手房同样如此。
克而瑞披露的数据显示，青岛3月份二手房成交了49.1万平米，同比下跌35%。一季度二手房成交125万平米，同比下跌18%。


价格方面，二手房比新房跌幅大得多。
以国家统计局数据来看，2023年青岛二手房价格同比下跌了4.8%，新房同比下跌了0.2%。
根据贝壳数据显示，3月份青岛的二手房均价已经跌至1.56万元/平米，与上年同期相比，均价跌去了一成。青岛房价高点时期，也即2018年6月份，高达2.52万元/平米。


新房与二手房收不住的跌势，宣告青岛救市败北。
要知道，青岛过去两年为了救市，力度非常大。
2022年9月份，青岛收缩限购圈，除了市南区、市北区（原四方区域除外），其余都不在限购。


去年6月份，青岛将非限购区域（除市南、市北区）的首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。
去年9月份，青岛全面解除限购，开启裸奔模式。限购的取消，也意味着青岛的降首付措施，适用于全市。


接连大招换来的成果是，2023年青岛商品房成交面积1391万平方米，同比下跌9.1%，连续三年下降。商品房成交金额2017亿元，同比下降11.6%。
2024年跌势依旧。
关键问题来了，青岛的跌势为何收不住？主要有三个因素：
第一，青岛的商品房库存量太大了。
2022年全年，克而瑞披露的每个月热点城市商品房库存量，青岛均位居第一，所以在之前的文章中，我一直给青岛冠以了一个头衔——库存量第一城。
到今年3月份，随着去年土地供应量减少，青岛的商品房库存量有所下降，为1358万平方米，低于武汉、成都、西安，位居全国第四。
但在成交量下滑的同时，其去化周期则被拉长至34.9个月，远超住建部与自然资源部划定的警戒线，房价调整压力依旧非常大。


除了新房，还有不断增加挂牌量的二手房。
根据链家网最新数据，青岛的二手房挂牌量已经突破了12万套，而青岛去年一年的二手房成交量，为64978套，也就是说，按照去年的卖房速度，即便青岛的二手房挂牌量不再增加，也够卖两年的。


换句话说，青岛已经不缺房子了。
第二，青岛的刚性需求基本见顶。
之前，有人梳理过青岛的库存量。
根据青岛统计局数据，1994年青岛户籍人口有204万户，那时候的城镇化率应当在50%以上，那么1994年青岛最少也应该有100万户城镇人口，对应的房子在100万套左右。
1995年至2021年，27年间，青岛总的住房销售套数大约就是250万套。
也即，目前青岛不算农村房子、小产权房、军产房等特殊性质的房子，青岛市面上的存量住房至少也得有350万套。
这是已经有主的，还有数十万套空置房、期房等，合计下来，青岛住房总库存有400万套左右。
按照第七次人口普查数据显示，青岛1000多万人，365.7万户。
也就是说，青岛的房子已经对其人口实现了全覆盖，不缺房子，相反空置率很高。
当然，这些住房居民中，也不是个个都买了房。2012年青岛新闻房产披露过一个数据：
当年6月中国人民银行发布的《中国居住小康指数》报告中，青岛的房屋自有率高达78.7%。
当时就有8成青岛人有自己的住房，经历了上一轮牛市的疯狂去库存，如今的青岛房屋自有率必然更高。
这也就意味着，青岛的刚性需求基本已经见顶。这与克而瑞3月份报告中强调的，青岛、福州、昆明等城市，需求透支，仍处在深度调整当中吻合。
第三，宏观大环境因素。
进入2024年，房子难卖依旧是房地产的头等难题。机构披露的百强房企一季度成交数据显示，成交量创近年来新低。
二手房已经进入了疯狂内卷，比赛式降价模式，新房由于限价阻挡，价格跌幅没有二手房猛，但不少城市也在想办法破解限价桎梏，实现变相降价。
目前二手房成交量普遍好于新房，但也只是两相对比，与过往对比，新房与二手房成交量均处在底部。
3月份热点城市的二手房成交量，除了个别城市外，基本都在跌。
03
调整之路漫漫
我一直在强调，房地产的调整，仍在进行中，未来还有相当长的一段时间。
没有收入和就业预期，一切都是空中楼阁，一切都不牢靠。所以，想要改变趋势，唯有提升民众的收入，稳定大众的就业，才能改变预期和信心。
在收入和就业没有复苏之前，调整才是大趋势。
人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变，这些因素综合影响下，中心城市在一季度短暂停歇后，新一轮挤泡沫大幕，已经拉开。
对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。
区别只在于，下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强，下调慢一些，其余下调快一些。
这两天高盛对中国房价的预测，引发了全网热议。
按照高盛的观点：
第一，参考美国，中国房价还有三年调整周期。
第二，参考日本，还有17年调整周期。
这个预测，看看就行，不必计较。毕竟我们与美国、日本的国情不同、制度不同、时代不同。
我们会调整多久，只有时间来给答案。但有一点可以确定的是，调整周期，短期内还不到谈结束的时候。
前两天，著名经济学家管清友对当下楼市发布了一些数据和看法。


其中比较关键与核心的是：
其一，各类房产已经普跌，上涨项目极少。
其二，三四线城市房价基本腰斩，一二线城市跌了两三成，个别项目
其三，一二线城市新房价格没有普遍调降，可能是开发商的调价响应机制慢，如果成交量起不来，后续开发商必然响应。
其四，房子已经沦为了半消费品，市场正承受着抛售压力，以价换量换来活跃度。
总结起来，管清友的意思就是在含蓄表达，楼市调整还会继续。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240412A03KIS00
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