北京买房：理清思绪，购房发起1206

时尚童年

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战履历帮大家答疑解惑。
一
Q:
目前，老大二年级（清华附中广华就读），老二2027年入学。现阶段房价下行，我们考虑现在买个朝外的一居占坑房，用于老二幼升小入学、老大小升初入学。针对这个买房机遇，寻求发起。
以下为纠结的两个方向：
1、老二27年入学，现在买占坑房是不是太早了？若现在买占坑房，一方面担心现在不买，以后房价上行，买不起占坑房了；另一方面，又担心2027才入学，现在买占坑房，房价继续下行呢？
2、安慧北里有一套小2居老破小，也在考虑现在卖了置换慧忠里3居或大点的2居，不外当下应该欠好出手。若未来房价上涨较多，也只能置换了，资金应该支撑不了买占坑房了。未来的居住：若是买了占坑房，就租一套三居，现在也比较倾向租房居住，距离/户型/朝向等相对灵活。您有什么发起？
A：
1、2027年入学，可以说是早点儿，但提前两年准备也说的过去。继续下行这事儿怎么说啊，还是看政策吧，我是信赖中央的能力和央行的钱的，毕竟前几次救市都成功了，看这次的力度吧。
反正现在是N多万亿都印出来了，只是在银行里空转没发出去呢，你觉得下一步是会销毁呢，还是早晚流向市场？反正孩子生出来了就早晚出去闯荡，到时间看去谁家折腾吧。
楼市只是蓄水池的其中一个，或者说财产载体也行，其他的就是股市汇市、黄金白银、国债地方债、比特币和文玩收藏，这本身判定哪个的可能性大吧。短期炒作赌眼前，长期的那就看长期呗。
2、老房的优势是保值稳固，劣势就是波动期间欠好出手。打个比方吧，这就跟4/50岁的老员工似的，在稳固工作中的优势更大，但非得在经济危机的时间跳槽，那就欠好占到自制呗，被新老板趁机压价的可能性大。
若未来房价上涨较多，指慧忠里的吗？可能性不大，人口大趋势是明摆着的，高峰期之后不受影响就不错了。除非是北京真的放宽落户和高考政策，否则学区房不太可能再次超过大盘。
3、换租也行，通例本事。慧忠里中小户型的学区溢价和东西海差不多，换租就肯定占自制。大户型我还真没注意现在行情，应该也是占自制。好比同为700万的房子，朝阳大多数都能租出万把块钱左右，拿这笔钱到慧忠里应该能租到价值8/900万的，这就算占自制了。
4、我没什么发起，要是我就等着看政策和成交量。有重大政策或成交量持续上涨就尽快，没有就继续等着。
仅供参考。
二
Q:
想问一下西城区展览路小区，我看了下4月份均报价是11.1w。这个小区周围的小区除了北露园南露园比这个小区代价低，其它小区代价还在十三十四万，好比百万庄、三塔社区、扣钟北里等。有的小区距离仅不到100米，而且有的房龄也挺老的，平均挂牌价还很高，为什么展览路的代价这么低呢？
我考虑是不是展览路二手房挂的比较多，想出手导致的互相压价下来的？我看了下周边其它小区代价高的，二手房挂牌出售的相对较少。还是说有其它什么原因呢？
A：
1、展览路小区是哪个大院儿啊？我对那老房不熟，不外11.1万显着偏低了，这是不是贝壳上的报价啊？上边的房源是真的，但经常有小区被算低了代价。大多是因为有较多的硬伤房源，代价低也欠好卖，而好卖的代价高但剩下的数量少，被占地方就拉低了均价。现实中这些净是算无效房源的，除了延长时间和干扰思绪之外没什么意义。
2、其他小区的代价高，应该是这些小区的规模相对小，挂牌的少，带硬伤的也少，自然也就不容易被拉低代价了。好比三塔社区就是很典型的，一共也没几栋小楼，出不了几套房，体现的应该就是真实代价。
3、想出手的导致互相压价，理论上有这种可能，但现在这种时期不太可能。卖房的都更关注行情，尤其是政策，这些日子北京市跟挤牙膏似的一次次出台救市政策，那除非是特别发急用钱的，否则犯不上在这种时间互相踩踏。
北京不是深圳，西城也不是燕郊，没什么炒房客也就犯不上低价出逃。而且这几年除非是什么都不懂的新手，否则极少有炒学区房的，懂行的早就撤了，所以这就是应有的市场代价。
4、代价高的挂牌少，如果高的不多，大概率是因为社区小，高出很多的则是因为品质高房龄新。否则各个小区的挂牌率应该差不多，有效房源的挂牌率应该都是1%左右。也就是小区里如果有1000套房，那挂牌的就是少了7/8套，多了十来套，上下差不了太多。
仅供参考。
三
Q:
想咨询下首套购房题目。目前考虑丰台嘉莲苑、草桥恋日嘉园、景风门鼎立小区，前面两个价位差不多，末了一个贵100+，很纠结。嘉莲苑处于丽泽附近，和周边比代价较自制，但是小区没情况，户型采光一般，草桥这边位置不错不外害怕后面会跌，差不多代价感觉嘉莲苑性价比更高？鼎立的话就是位置好，但是代价有些高？
请问可否指导下，哪边购房抗风险能力更好呢？是近一些的旧一些的二环，还是远一些新一些的三环外？
A：
1、这具体房源我帮不上忙，不到现场的话看户型图都没用，所以我只能是说小区。
2、嘉莲苑可以说算丽泽商圈，但实际上关系不大。任何一个财产区，大佬跟精英们挣到钱之后都首选房龄新品质高的改善生存，很少有买老塔楼实现人生梦想的。所以都是好小区受追捧，毕竟房子是用来住的。这参考CBD周边吧，老小区都平凡，塔楼的排序更靠后一些。
性价比更高是应该的，从居住角度算是优势，但从投资保值角度就未必了。之所以性价比高就是因为房价涨的慢，所以才显的高的。这让当地中介算算租售比吧，看本身器重哪方面了，各有优劣。
3、草桥的恋日嘉园，曾经的草桥标杆，为什么怕后边会跌啊？这看本身的判定吧，我只能说这么多年草桥的代价走势不落后大盘，恋日嘉园近十多年来也没单独走弱过。
4、鼎立也挺好的，代价高分怎么说了，或者说分跟谁比。比嘉莲苑是高了一些，但他们都是二环外啊，代价都再高点儿才应该呢。鼎立是奥运时期的南城楼王，就是规模小点儿，所以吃了点儿亏，整体挺好的。
5、哪边抗风险能力更好？那应该就是鼎立啊，涨跌都少，波动小。但一般都发起先看草桥，这价位选择多，升值好的也相对多。
仅供参考。
四
Q:
请教一下，朋友家孩子买房，博士后拿到京户了，想在海淀那边，首付能拿到600+，有什么推荐的吗？他们看了燕清源，您觉得这个小区如何？
A：
1、燕清源挺好的，商品房小区，中规中矩，除了房龄老点儿没什么特别的。当然也不算太老，不到20年的房龄在海淀算比较新的呢。
或者说就是平凡小区吧，各项在海淀都算中等，包括学区溢价也不算高。开发商天润，最早就是做施工起家的，再加上谁人年代的房子欠好卖，所以都得质量过关才卖的出去。
2、总之这小区挺好，不特别，保值也正常，基本就是跟随板块大盘，肯定不吃亏。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240610A02COB00
免责声明：如果侵犯了您的权益，请联系站长，我们会及时删除侵权内容，谢谢合作！