查看: 59|回复: 0

北京买房:理清思绪,购房发起1206

[复制链接]
发表于 6 天前|来自:中国广东 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式


北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战履历帮大家答疑解惑。

Q:
目前,老大二年级(清华附中广华就读),老二2027年入学。现阶段房价下行,我们考虑现在买个朝外的一居占坑房,用于老二幼升小入学、老大小升初入学。针对这个买房机遇,寻求发起。
以下为纠结的两个方向:
1、老二27年入学,现在买占坑房是不是太早了?若现在买占坑房,一方面担心现在不买,以后房价上行,买不起占坑房了;另一方面,又担心2027才入学,现在买占坑房,房价继续下行呢?
2、安慧北里有一套小2居老破小,也在考虑现在卖了置换慧忠里3居或大点的2居,不外当下应该欠好出手。若未来房价上涨较多,也只能置换了,资金应该支撑不了买占坑房了。未来的居住:若是买了占坑房,就租一套三居,现在也比较倾向租房居住,距离/户型/朝向等相对灵活。您有什么发起?
A:
1、2027年入学,可以说是早点儿,但提前两年准备也说的过去。继续下行这事儿怎么说啊,还是看政策吧,我是信赖中央的能力和央行的钱的,毕竟前几次救市都成功了,看这次的力度吧。
反正现在是N多万亿都印出来了,只是在银行里空转没发出去呢,你觉得下一步是会销毁呢,还是早晚流向市场?反正孩子生出来了就早晚出去闯荡,到时间看去谁家折腾吧。
楼市只是蓄水池的其中一个,或者说财产载体也行,其他的就是股市汇市、黄金白银、国债地方债、比特币和文玩收藏,这本身判定哪个的可能性大吧。短期炒作赌眼前,长期的那就看长期呗。
2、老房的优势是保值稳固,劣势就是波动期间欠好出手。打个比方吧,这就跟4/50岁的老员工似的,在稳固工作中的优势更大,但非得在经济危机的时间跳槽,那就欠好占到自制呗,被新老板趁机压价的可能性大。
若未来房价上涨较多,指慧忠里的吗?可能性不大,人口大趋势是明摆着的,高峰期之后不受影响就不错了。除非是北京真的放宽落户和高考政策,否则学区房不太可能再次超过大盘。
3、换租也行,通例本事。慧忠里中小户型的学区溢价和东西海差不多,换租就肯定占自制。大户型我还真没注意现在行情,应该也是占自制。好比同为700万的房子,朝阳大多数都能租出万把块钱左右,拿这笔钱到慧忠里应该能租到价值8/900万的,这就算占自制了。
4、我没什么发起,要是我就等着看政策和成交量。有重大政策或成交量持续上涨就尽快,没有就继续等着。
仅供参考。

Q:
想问一下西城区展览路小区,我看了下4月份均报价是11.1w。这个小区周围的小区除了北露园南露园比这个小区代价低,其它小区代价还在十三十四万,好比百万庄、三塔社区、扣钟北里等。有的小区距离仅不到100米,而且有的房龄也挺老的,平均挂牌价还很高,为什么展览路的代价这么低呢?
我考虑是不是展览路二手房挂的比较多,想出手导致的互相压价下来的?我看了下周边其它小区代价高的,二手房挂牌出售的相对较少。还是说有其它什么原因呢?
A:
1、展览路小区是哪个大院儿啊?我对那老房不熟,不外11.1万显着偏低了,这是不是贝壳上的报价啊?上边的房源是真的,但经常有小区被算低了代价。大多是因为有较多的硬伤房源,代价低也欠好卖,而好卖的代价高但剩下的数量少,被占地方就拉低了均价。现实中这些净是算无效房源的,除了延长时间和干扰思绪之外没什么意义。
2、其他小区的代价高,应该是这些小区的规模相对小,挂牌的少,带硬伤的也少,自然也就不容易被拉低代价了。好比三塔社区就是很典型的,一共也没几栋小楼,出不了几套房,体现的应该就是真实代价。
3、想出手的导致互相压价,理论上有这种可能,但现在这种时期不太可能。卖房的都更关注行情,尤其是政策,这些日子北京市跟挤牙膏似的一次次出台救市政策,那除非是特别发急用钱的,否则犯不上在这种时间互相踩踏。
北京不是深圳,西城也不是燕郊,没什么炒房客也就犯不上低价出逃。而且这几年除非是什么都不懂的新手,否则极少有炒学区房的,懂行的早就撤了,所以这就是应有的市场代价。
4、代价高的挂牌少,如果高的不多,大概率是因为社区小,高出很多的则是因为品质高房龄新。否则各个小区的挂牌率应该差不多,有效房源的挂牌率应该都是1%左右。也就是小区里如果有1000套房,那挂牌的就是少了7/8套,多了十来套,上下差不了太多。
仅供参考。

Q:
想咨询下首套购房题目。目前考虑丰台嘉莲苑、草桥恋日嘉园、景风门鼎立小区,前面两个价位差不多,末了一个贵100+,很纠结。嘉莲苑处于丽泽附近,和周边比代价较自制,但是小区没情况,户型采光一般,草桥这边位置不错不外害怕后面会跌,差不多代价感觉嘉莲苑性价比更高?鼎立的话就是位置好,但是代价有些高?
请问可否指导下,哪边购房抗风险能力更好呢?是近一些的旧一些的二环,还是远一些新一些的三环外?
A:
1、这具体房源我帮不上忙,不到现场的话看户型图都没用,所以我只能是说小区。
2、嘉莲苑可以说算丽泽商圈,但实际上关系不大。任何一个财产区,大佬跟精英们挣到钱之后都首选房龄新品质高的改善生存,很少有买老塔楼实现人生梦想的。所以都是好小区受追捧,毕竟房子是用来住的。这参考CBD周边吧,老小区都平凡,塔楼的排序更靠后一些。
性价比更高是应该的,从居住角度算是优势,但从投资保值角度就未必了。之所以性价比高就是因为房价涨的慢,所以才显的高的。这让当地中介算算租售比吧,看本身器重哪方面了,各有优劣。
3、草桥的恋日嘉园,曾经的草桥标杆,为什么怕后边会跌啊?这看本身的判定吧,我只能说这么多年草桥的代价走势不落后大盘,恋日嘉园近十多年来也没单独走弱过。
4、鼎立也挺好的,代价高分怎么说了,或者说分跟谁比。比嘉莲苑是高了一些,但他们都是二环外啊,代价都再高点儿才应该呢。鼎立是奥运时期的南城楼王,就是规模小点儿,所以吃了点儿亏,整体挺好的。
5、哪边抗风险能力更好?那应该就是鼎立啊,涨跌都少,波动小。但一般都发起先看草桥,这价位选择多,升值好的也相对多。
仅供参考。

Q:
请教一下,朋友家孩子买房,博士后拿到京户了,想在海淀那边,首付能拿到600+,有什么推荐的吗?他们看了燕清源,您觉得这个小区如何?
A:
1、燕清源挺好的,商品房小区,中规中矩,除了房龄老点儿没什么特别的。当然也不算太老,不到20年的房龄在海淀算比较新的呢。
或者说就是平凡小区吧,各项在海淀都算中等,包括学区溢价也不算高。开发商天润,最早就是做施工起家的,再加上谁人年代的房子欠好卖,所以都得质量过关才卖的出去。
2、总之这小区挺好,不特别,保值也正常,基本就是跟随板块大盘,肯定不吃亏。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

来源:https://view.inews.qq.com/k/20240610A02COB00
免责声明:如果侵犯了您的权益,请联系站长,我们会及时删除侵权内容,谢谢合作!
回复

使用道具 举报

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

关闭

站长推荐上一条 /1 下一条

联系客服 关注微信 下载APP 返回顶部 返回列表