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广州,买房窗口打开了

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发表于 6 天前|来自:中国广东 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式



文/十一弟


这一轮房地产救市,四个一线都会里,广州的动作最快、尺度最大。


去年八月份,广州打响了第一枪,率先放开了“认房不认贷”。


今年初,又取消了120平米以上的住宅限购,撕开了限购的口子。


如今,轮到下调购房首付比例了。


上个月,央行宣布把首套房最低首付比例下调到15%以后,一线都会已经开始跟进。


上海、深圳的行动很快,但步子不大——


首套房的最低首付比例,从之前的30%下调到了20%。


北京的首付比例,还不绝绷着,维持在三成,暂时没有放松的意思。


只有广州,丢掉了一线都会的包袱,直接跟二三线都会看齐,把最低首付比例下调到了15%。


在调控政策上,广州不需要藏藏掖掖,干脆一上来就摊牌了。


到上个月,广州在今年的商品房贩卖额,才刚刚迈过千亿门槛,下滑了三分之一。


广州楼市销冠,依然是越秀地产,卖了175亿。


去年同期,越秀在广州的贩卖额为312亿,减少了四成以上。


首付比例一下调,政策效果立竿见影,最先挤爆了二手房市场。


今年以来,在贝壳平台上,广州的二手房挂牌量,不绝维持在14万套以上。


据说,上个月政策出台的那一天,就有将近900套二手房挂牌上架了。


而在一周后,广州新增挂牌的二手房,已经超过6100套了。


还有大概1300套在售的二手房,业主静静地上涨了挂牌价。


在政策刺激的短短时间里,市场的预期,似乎在慢慢起来了。


作为国内最大的中介平台,贝壳沉淀了庞大的市场数据和交易案例。


他们对数据的一些解构和观察,往往很有指引作用。


最近,贝壳在召开的业绩会上,他们的一位高管,透露了对当下楼市行情的判断——


“挂牌量创下历史新高,这是二手房市场扩容的必然结果,也是在政策刺激下换房需求加速开释的体现。”


“目前贝壳平台上看房客户总量,高于二手房新增挂牌量,说明市场上想买房的人不少,但观望情绪严重,购房者的信心需要进一步修复。”


“但二手房挂牌量大幅增加,是购房需求提升的前置指标。”


也就是说,当有很多人突然想卖掉手上房子的时候,也许并不是缺钱或者急于套现。


还有可能是卖一买一,打算换房了。


如今的楼市格局下,新房与二手房之间,存在着一种轮动效应——


在新房市场走高之前,二手房市场会抢先一步变得活跃起来。


贝壳专门做过研究,楼市的改善性需求占据了绝对的主导地位,这个购房比重为——


60%。


过去几年里,房地产市场经历一波下行震荡以后,投资性需求已经缩窄到了10%。


而首次置业的刚性需求,依然维持在30%左右。


这意味着,各人买房的动机,正在从投资投机向改善居住的方向迁移。


很少人买房,再抱有炒一波、捞一把的心态了。


从前坐等房价暴涨、快进快出炒房的日子,已经一去不复返了。


基于对当前楼市行情的判断,接下来的市场走向,贝壳得出了一个观点——


改善性需求能否起来,对新房市场的支撑作用,最为关键。


无论是卖小换大,照旧卖旧换新,满足改善性需求的前提,是把手上的房子卖出去,腾出购房资格和现金。


二手房挂牌量创下历史新高,主要由于卖一买一的置换链条,还没有打通。


根据贝壳的数据,在一线都会,卖一买一的业主占比将近75%,二线都会大约50%。


于是,广州的政策松绑,加大了对卖一买一的支持力度——


“居民符合租一买一、卖一买一条件的,买房申请贷款时,可以按照核减后名下住房套数认定。”


也就是说,在广州,如果你卖掉手上的二手房,置换一套新房,就能被认定为首套房,执行最低15%的首付比例。


这个政策一落地,开发商立马跟进了。


在天河区,广州楼市改善性需求最旺盛的城区之一,扎堆了许多热销的网红盘。


由当地政府、行业协会牵头,很快就筛选出来了首批十个参与以旧换新的楼盘。


十一弟看了下,这些项目的开发商,都是清一色的国央企——


越秀、保利、珠江实业、华润、中铁建、招商、湖北联投、中能建。


其中,湖北联投是湖北省属大型国有控股企业,实力雄厚。


它旗下的核心子公司联投置业,在天河东板块有一个改善型的标杆项目——


联投·文津府。


这是联投置业南下大湾区首个独立拿地操盘的开发项目。


文津府的地段位置,相当核心,与广州名校——执信中学,仅有一路之隔。


去年国庆节,文津府开盘入市,卖得很不错——


首次开盘就卖了15亿,今年一季度又卖了5个亿。


联投置业对买房业主做过统计,创建了项目客群的职业画像——


文津府的业主里,来自政府、教育、企业的高知人群,占比达到了七成左右。


这使得文津府形成了一个很纯粹的高知圈层,在广州吸引了庞大的改善性客群。


项目首开推出的三栋楼,都已经封顶了,即将售罄。


文津府应势加推的2号楼,联投置业对产品做了升级。


它主打110平米~130平米的四房户型产品,在广州容积率新规下,文津府的得房率,几乎做到了100%。


还有三面环山的生态体验,270°的景观视野,3.1米的奢阔层高,5.9米的客厅开间,8米的IMAX大阳台。


在市面上的同类产品中,文津府迭代出来的产品设计,摸到了整个广州四房户型的天花板。


无论是业主圈层,照旧产品设计,在改善型项目极致内卷的天河区,文津府都堪比标杆。


于是,文津府也就入选了天河区首批十个以旧换新的楼盘。


联投置业落地的以旧换新政策,业主将享有五项权益——


无忧订房——参与以旧换新的客户,只要提供二手房挂牌资料,就可以挑选心仪的房源;


无忧锁房——在今年底之前,心仪房源将会锁定保留,不再另售;


无忧保价——被锁定的房源,无论市场如何变化,代价不会上涨;


无忧退房——年底前二手房没能卖掉,享受无理由退房;


经纪人联动——联动专业经纪人团队,帮助业主挂牌的二手房提高曝光和快速贩卖。


据说,广州把最低首付比例下调至15%的第二天,配合以旧换新的政策,文津府就成交了6套房。


联投置业的一位朋侪告诉十一弟——


“以旧换新的政策,把之前先卖后买的流程重构,变成了卖一买一同时进行。”


“有效开释了一二手市场供需两端的压力,打通了两个市场之间形成流通闭环的堵点。”


联投置业还对广州以旧换新的代价机制做了研究,得出的结论是——


只要新房和二手房之间的代价比在1:0.8之内,各人卖旧换新的动力就很足了。


也就是说——


在同一板块内,如果业主手上的二手房代价,可以或许达到新房代价的八折左右,他们就乐意卖旧换新了。


而且,在广州容积率新规下,相比老房子,新一代产品的得房率更高。


再加上政策松绑以后,有了更低的首付比例和贷款利率。


这样一来,满足改善性需求的置换成本,就已经降下来了。


也许,在广州,新一轮的买房窗口期,正在打开。

来源:https://view.inews.qq.com/k/20240611A01X2800
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