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先息后本、气球贷、随薪供、轻松还…… 房贷还款怎样才合算

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发表于 2024-6-17 08:08:15|来自:中国广东 | 显示全部楼层 |阅读模式
  记者  孙蔚
  如果你是房贷一族,会选择哪种还款方式?近期,多家银行在住房按揭贷款方面推出了“先息后本”“气球贷”等多种还款方式,甚至还有“月供本金低至1元”之类的宣传,引发人们广泛关注。在这种环境下,怎样还款?是否合算?不同的还款方式又适合什么人群?《中国消费者报》记者对此进行了采访。
  多家银行“更新”还款方式
  在房贷利率不设下限后,银行间的竞争愈加猛烈。在低利率背景下,怎样从日益“内卷”的贷款市场中突围,成为各家银行亟须办理的题目。
  近期,多家银行纷纷调整住房按揭还款方式。比方,建设银行存量房贷可申请调整还款方式,低落月供,还款方式变为“先息后本”;部门分行针对新申请房贷的客户推出了“轻松供”。兴业银行推出“随薪供”,可将存量房的房贷还款方式改为“先息后本”。平安银行则一口吻推出4种特色还款方式,分别为“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“气球贷”。
  通过建设银行APP,房贷消费者刘老师给记者做了演示——在“我的贷款”栏目中,可以选择“还款计划调整”,进入“低落月供”的页面;针对“最低偿还”选项,本金最低可选1元,“低落期数”选项只能选择1—24期,“未还本金后期还款方式”只能选择“剩余期限每月分期摊还”。
  刘老师表现:“我尝试点击还款盘算,想看看利钱总额,但页面只显示了前3期的‘本金1元+利钱’,并没有显示24期后的月供金额。目前这项业务的有些题目还不够明确,好比到底本金加利钱要还多少钱、申请后如果LPR下降还款利钱是否也会下降等,这些题目都不清楚。”因此,他暂时并不打算变更还款方案。
  这些新的还款方式都是什么意思?民生银行北京航天桥支行客户司理卢女士对《中国消费者报》记者表现,各家银行对不同的还款方式都有相应的具体要求,不过总体而言,“先息后本”是指贷款放款之后,先支付利钱,然后按还款约定支付本金的还款方式;“二阶段还款”是指前3年可以按月付息、无须偿还本金,然后在剩余贷款期限内按月等额本息还款,通常贷款期限不少于10年、不凌驾30年;“气球贷”是指乞贷人按约定的总期数盘算每期月供,在贷款前期归还贷款本息,最后一期一次性偿还剩余本金。
  采用新还款方式得算好账
  在上述还款方式中,“先息后本”和“气球贷”是最受消费者关注的范例,“气球贷”的消息还一度冲上社交平台的热搜。
  一部门消费者认为,“先息后本”每月还款不多,相当于变相低落了购房门槛,短期内减轻了还款压力。但也有消费者表现,这些新方式看似初期月供压力较小,但实际支付的利钱总额更多,增加了后续的还款压力。
  那么,“先息后本”还款方式到底是否划算?记者对此进行了演示盘算(实际须以银行盘算为准,下同):以贷款总额100万元、时限30年、当下房贷新政调整后首套房贷利率3.4%为准,按等额本息的还款方式来盘算,每月需要偿还金额约为4434.81元,共需偿还利钱总额为596533.09元;若按“先息后本”还款方式来盘算,因为现有的“先息后本”还款方式大多有期限设置、不能超恒久选择,记者以前期36个月“先息后本”、每月还1元本金的还款方式来盘算,则前36个月每月只需还1元本金,月供在2800元至2900元之间,前3年总利钱为101999.88元,3年后还款利钱共为529580.42元,总还款利钱为631580.3元,较等额本息还款方式利钱多了35047.21元。
  针对“气球贷”,中原地产首席分析师张大伟对记者表现,“气球贷”就是长贷短供,在前期分期偿还本息,剩余本金到期一次性偿还。因其前期每期还款金额较小,在贷款到期日还款金额较大,“前小后大”像是个气球,所以被命名为“气球贷”。他进一步表现:“如果选择了‘气球贷’,万万要注意,低月供只是暂时的,如果没有规划好,气球的大尾巴一点也容不得忽视。”
  以贷款总额100万元、期限为5年、利率为5%盘算,采用等额本息的还款方式,每个月月供约为18870元。如果在“气球贷”的还款方式下,约定前4年零11个月的月供金额为“贷款期限20年、还款方式为等额本息”的月供金额,则前4年零11个月每个月只需  6599元月供,约莫只是前者的三分之一,但是到了最后一期,就需要一次性归还剩余本金83.7万元,以及当月3940元的利钱。
  而且,从还款结果来看,在等额本息的还款方式下,5年一共还了113.27万元,利钱为13.27万元;而在“气球贷”的还款方式下,总共还款金额约为123.08万元,利钱为23.08万元,利钱比前者增加了约80%。
  须根据自身需求合理规划
  中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平对记者表现,各家银行纷纷推出按揭贷款特色还款方式,一方面是响应政策,支持房地产企稳,另一方面,住房按揭贷款仍然是相对优质的资产,商业银行盼望通过灵活多变的方式吸引客户入场,优化信贷资产配置。
  招联首席研究员董希淼则认为,“先息后本”“气球贷”等都是针对房贷客户还款方式做出的优化,只是“气球贷”针对的是新增房贷,“先息后本”主要针对的是存量房贷。其主要针对两类人群:一是短期内收入有所下降、还款压力较大的新市民;二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式能够帮助他们减缓短期还款压力,在更长周期内平衡好收入和支出。
  易居研究院研究总监严跃进对记者表现,“先息后本”的还款方式比较适合那些前期资金紧张,但预计未来会有更多可支配资金的乞贷人。“气球贷”看似能缓解乞贷人前期的经济压力,但是并不适合所有人。因为“气球贷”需要乞贷人有合理的还款规划,毕竟低月供只是暂时性的,一旦乞贷到期就需要一次性还清。所以“气球贷”比较适合当下资金紧缺,但预期收入很高的人。
  接受《中国消费者报》记者采访的多位业内人士均认为,预计未来银行会推出更多的创新举措来吸引客户。值得注意的是,房贷还款方式没有绝对的优劣之分,适合自己的才是最好的,建议乞贷人基于个人和家庭需求,仔细了解各种房贷还款方式的特点,合理评估还款本领,根据自身需求合理规划,不可仅因为前期还款压力较小而盲目选择。

来源:https://view.inews.qq.com/k/20240617A01F3E00
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