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花900多万买二手房,却被卖家占用了户口和学位?!法院怎么判

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发表于 2021-8-7 11:24:51|来自:中国浙江湖州 | 显示全部楼层 |阅读模式
第一法商观察
8.1  2021
导读
花900多万元买房,不意刚签完交易合同,卖方却将户口迁入,并占用了学位!双方为此闹上法庭!
克日,
福建省厦门市思明区人民法院审理了
这起房屋交易合同纠纷,
并按照“房住不炒”精神作出讯断。
快跟小编一起来看看!
01 起因
900多万买房
学位却被卖方占用
2020年4月,杨某经房产中介先容,决定购买位于福建省厦门市思明区的一套房产。4月13日,杨某与卖方陈某某签署交易合同,约定房产总价940万元,定金150万元。但因房子存在违建,被限制交易,以是双方约定先付20万元定金,等交易限制排除后再支付130万元。
签约越日,市教育局发布一则听证会公告,这套房子很可能被划入厦门市某重点小学的招生片区内。买家杨某说,卖家陈某某得知后表示不会反悔。今后,杨某多次催促陈某某排除交易限制。5月16日,市教育局正式发布公告,这套房产确认位于厦门市某重点小学招生片区内。
房子直到2020年8月中旬排除了交易限制,在准备办理贷款的前一天,杨某接到中介的电话,称陈某某已于6月份将自己和儿子的户口迁入该房屋,并且利用了该重点小学的学位。杨某说,自己始料未及,第二天赶去看房,发现对方正在里面办午托班。
因双方协商未果,杨某告状至法院,要求办理过户手续,但是房产总价应镌汰80万元,另外还要求陈某某支付40万元的违约补偿。
02焦点
占用重点小学学位,
卖方要赔多少?
卖方陈某某辩称杨某购房不是为了子女就学,并没有这么大的丧失,主要有以下几点理由:一是杨某的孩子已经在思明区入学,不符合转学条件;二是签合同时,杨某要求增长约定,允许将房屋转售给亲戚或朋友;三是在8月中下旬,已颠末了各小学招生报名、转学申请的时限,双方仍在对接交易变乱。
陈某某还称,签合同时,他曾表示自己的小孩马上要上小学了,如果是该重点小学的学位,自家要用。陈某某以为,房子交易的代价是每平方米7万多元,如果卖房时确定被划入厦门某重点小学的招生范围,代价还会更高。
房产中介的工作职员作为证人出庭,表示,根据房产此前派位的小学,每平方米单价7万多元符合市场行情,如果是空户可读该重点小学,同户型成交的每平方米单价是9万多元。房子如果学位名额被利用了,成交代价必然受影响。
法院还委托判断机构对房产学位未占用和已占用两种状态下的市场差价进行评估。判断机构以为,该判断事项难以正确量化,退回判断。
03讯断
法院酌情认定
房产总价镌汰37.6万
法院经审理以为,签约时,陈某某及其子女的户口未迁入房屋,学位未被占用,根据双方的合同和交易风俗,应认定双方约定的交易标的是户口和学位未占用的房屋,购房总价是户口和学位未占用时的代价。合同推行中,陈某某迁入户口并占用学位,根据目前的招生政策,房子6年内不再享有学位权益,客观上产生了市场价值贬损。陈某某推行合同存在瑕疵,应负担违约责任。最终,讯断双方交易合同价款镌汰37.6万元,陈某某补偿杨某定金的占用利息。
讯断作出后,双方服判息诉,讯断已收效。目前,双方正在主动推行讯断,杨某先推行支付使命,双方再共同办理贷款、过户手续。
法官以为,在判断机构无法判断的情况下,房产镌汰的价款依法由法院酌情认定。根据“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,以及促进教育资源平衡设置、防止学区房炒作的审判价值导向,应当排除市场局部过热情况下非理性成交案例、从业职员的不公道代价认知、鼓吹房价的评论报道等因素干扰,审慎认定学位价值并依法认定违约责任,充实接济守约方,有效惩戒违约方,向社会转达反对炒作学区房的明白信号。本案中,原告提出高达一百二十万元的“学位丧失”诉求并不公道,最终法院酌情支持三十余万元,占房屋总价的4%。
法官提示,在理性购房的基础上,
建议接纳以下步调规避学位占用风险:
#1.
要求出卖方及其配偶出示户口簿核实交易房屋的落户情况,如有适龄儿童落户则进一步核实该儿童就读学校的情况。
#2.
要求出卖方书面允许学位未占用,并在房屋交易合同中约定学位占用的违约责任,具体可约定镌汰价款、支付违约金、补偿丧失等。
#3.
在合同约定违约责任的基础上,还可一并约定学位占用是合同排除的条件。
END
本文仅供交流学习 , 并不代表附和其观点。版权归属原作者,部门文章推送时未能实时与原作者取得接洽,若来源标注错误或侵占到您的权益烦请告知,我们将立刻删除。
来源:最高人民法院司法案例研究院
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