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众所周知，本年地产行业最重要的目的之一就是“去库存”
不光要抓紧去化数目巨大的存量商品房，还要处置规模更为庞大的存量土地
说到存量土地的大户，就不得不提大家这几年所熟知的城投公司
自2021年开始，房企拿地积极性下降，城投就变成了多个城市土拍的主力军，拿地规模一直居高不下
尤其在三四线城市，直接差不多将近承包了整个土地市场城投公司将近承包整个土地市场了
但是最近我们发现，各地城投公司现在又有了新的变化
01
终于，城投拿地也开始锐减了
据CRIC统计，2024年全国重点30城的城投拿地占比高达64%，一举来到了近几年的最高点
不过本年形势发生了极剧变化，城投从各地的土拍名单中退潮了
一季度，全国重点30城的城投拿地总建面不敷2000万平方米
占比更是大幅下降，已经回落到了50%的程度
进入4月，全国22城市区共出让涉宅地73宗，总出让金为871.4亿元
城投类企业拿地金额只有219.8亿元，占比进一步下滑到了25.2%
具体来看，深圳和广州两大一线城市较为突出
深圳过去含宅地块出让较少，而且较多都是租赁用房地块，以是城投拿地占比恒久在50%以上
到现在为止，深圳只卖了龙岗大运的1宗地，由中海以30.65亿元的总价拿下，城投占比直接挂了零
还有几大典型省份：江苏、浙江和四川
2024年城投拿地金额最多的城市，前12名中有10个都会合在江苏
光去年一年，这10个城市城投总的拿地金额，加起来就超过4600亿元
尤其像南通城投的金额高达628亿元，占比超过80%，全行业也找不出第二家
但是本年江苏城投在土拍市场上，明显由托底转向结构性参与
一季度南通城投拿地金额仅有57亿元，还不到去年全年的10%，规模占比也仅为40%
而且之前南通各个县区，像通州、海安和通州湾，土拍市场都被城投包圆了
现在城投拿地低调了许多，一季度也主要会合在如东县和海门区两个地方
更多县区由当地国企成为土拍主力，包括一块总价20亿元的“地王”也由4家国企连合摘下
浙江城投同样来势凶猛，规模不容小觑
2024年的多项拿地榜单上，都有各地城投的身影
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]宁波城投以104亿元排在拿地金额榜的第五，杭州城投则以32007元/㎡排在房企拿地楼面价的第三
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]本年以来的涉宅用地成交热度提振明显，浙江拿地的[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]企业更加多元化
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]既有绿城、滨江等多家本土企业积极拓储，民企占比超过40%，也有华润置地、中能建等知名央国企
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]据不完全统计，现在仅杭州、宁波、温州等5个城市各有一块地，由城投托底低价成交
拿地金额占比尚不敷5%
此外，四川去年全省城投的拿地总金额超过1000亿元
本年一季度金额跌到只有82亿，占比仅为25%，同比也下降了整整30%以上
这些都从侧面反映，当下城投拿地的逻辑已经和前几年完全不一样了
02
为什么城投现在都不拿地了
首先就是最关键的运营服从低下
可以说，城投项目开工、开售速度远远跟不上拿地速度
从2021年到2023年，重点30城拿地项目的开工率分别是48.9%、40.8%和26.5%
2024年更是降至8.5%，连10%都没有，远远低于其他三类企业
这样算下来，停止2025年第一季度，30城城投自2021年以来所拿的地块中
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]待开发的地块数目超过4200宗，待开发建面积累[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]估算约为3.6亿平方米，处于“甜睡”状态
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在开工率低的不利影响之下，城投公司的开售率更低，2023年更是仅有3.54%
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而央企、地方国企的开售率恒久维持在60%以上，形成巨大差距
以浙江为例，2021年7月1日至2023年3月1日，全省城投平台竞得的480宗涉宅地中
顺利进入开盘阶段的仅118宗，占比不到25%
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]之以是开工、开售率低，更多是由于城投拿到的这些地，开发起来并不赚钱，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]收益率低下
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]联合地块的溢价率来看，更能凸显各类房企拿地的差异性
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这几年城投拿地的平均溢价率都保持在4%以下，是所有房企中最低的
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]差不多都是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]底价、低溢价成交的刚需地块
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其是2022年低至只有0.98%，“托底”拿地的作用更加突出，而不是思量地块的稀缺性和优质性
过去在楼市上行期，的确有城投公司尝到了甜头
连一些我们熟悉的地铁公司也在“豪赌”房地产，如厦门轨道、成都轨道、宁波轨交等
实现了包括自身、地方政府和合作单位在内的多方综合盈利
可是好景不长，地产开发业务的利润空间很快就严重缩水
除了合肥地铁还在高歌猛进，2024年新增货值超越了一众老牌房企
其他多家地铁公司拿地幅数从高峰期的数十幅，敏捷下降到只有一两幅
最让人不测的，就是有[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“地铁公司盈利之王”、“最会搞副业的地铁公司”等称呼的深圳地铁
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去年也都赚不到钱了，只用了一年时间，就亏了过去五年的利润
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
手里的这么多地都成了“烫手山芋”，再加上巨大的财务成本，只能依赖政府拨款和债务融资
导致利润拖着拖着也就拖没了，盈利空间被斲丧殆尽
03
因此城投也在积极转型了
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]面对重重问题，部分城投公司也在不停摸索办法
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从拿地端、项目开发端入手，希望多举并下解决地产开发的瓶颈
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]首先就是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]使用好全国专项债，加快土地收储工作
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2024年5月以来，中央接连出台政策步伐支持地方政府对闲置土地进行收储
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这对各地的城投公司来说，堪称“久旱逢甘露”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以广东惠州为例，当地自然资源局在2月公示的一批拟收购的国有建设用地土地使用权明细
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]8宗地块的土地使用权人均为城投类平台公司
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]浙江的绍兴、衢州[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]甚至是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]杭州，也[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]都出现了城投竞得地块[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]退地[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]的情况
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二就是转而[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]发力保租房
在各地大举筹建保租房的浪潮下，一批城投公司纷纷下场布局
由他们开发运营的租赁社区，正在成为租赁自有资产中最重要的构成部分
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]据统计，本年一季度地方国企系品牌占到的租赁市场份额，已经提拔到了15.12%
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]典型的郑州城发安居旗下的城发美寓，在建设开发、运营管理还有服务上都颇为专业
运营项目包括玉轩美寓、金田美寓、枫杨美寓等，连续落地超过数十个，累计开业房源突破万套
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]已经在去年会合式租赁住房管理规模榜单中位列第三名，仅次于万科和龙湖
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]充分显示出“城投资源+专业运营”的叠加上风，推动了当地租赁住房市场的品质升级
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]还有一种方式是向房企转让股权
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]本年2月滨江团体就发布公告称，公司从金华城投手中购入了四宗低密地块51%股权，拿地总代价约合5.79亿元
其中最优质的一块，容积率低至1.10，位于金华多湖CBD板块内，与区政府仅相隔1公里距离
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最后就是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]地方政策也在充分引导
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]部分地域开始限制城投的拿地举动
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]湖南、安徽等地将城投土地开发进度纳入政绩稽核，明确“拿地三年内未开工项目扣减下年度土地指标”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]江苏城投则是在形成了存量房“以旧换新”的“江苏模式”
“江苏模式”存量房“以旧换新”参与主体及运作模式
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]主力军有南京安居、太仓城发、太仓城建、启东城投等公司
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]通过城投收购大量二手房，用作人才房还有安置房保障性租赁住房
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不仅可以打通一、二手置换链条，提振房产购置需求，盘活各地的房产市场
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也能进一步提拔地方政府资金的使用服从
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最终的目的都是“用明天换今天”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]将潜在的风险进行转移，从而让每个城市都能有更多的时间和空间去库存
04
不能否认，城投公司过去确实负担了大量的城市建设与发展工作，是各个城市“大开大建”的重要功臣
在开发过程中，也有积累下一定的专业能力
但随着我国常住人口城镇化率去年已经达到了67%，城镇化正在进入中后期
在这样一个特殊的转型路口
当潮水退去的时候，才气看见谁在裸泳
地方政府和居民对城投的要求也发生了巨大改变
城投公司下一步还需要投入多方面的努力，更多是走存量提拔之路，创造出更符合市场需求的产品，提拔城市品质
探索出与自身相匹配的转型路径，才气切实缓解当前的生存压力
毕竟只拿地不开发的模式，终究难以长久
以上为正文，来自远山
这是真叫卢俊公众号的第6085篇原创文
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250521A0337M00
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