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核心观点：
1.地产，即周期。虽是关税暂缓期，但“抢出口”效应已现回落。做好本身的事，内需是关键。尽管消耗、科创等皆为政策抓手，但思量对上下游的拉动作用，房地产的“止跌回稳”至关紧张。而近期地产高频数据呈现量价齐缓，不可不察。
2.近年来随着结构调整，地产在宏观经济中的占比显著下降，其自身变化的弹性及其对经济影响似也减弱。但毕竟上，过去几年外需向好抵补了地产调整的部门影响，并非地产不紧张。相反，假如外需形势转变，地产的紧张性大概凸显。
3.房地产止跌回稳，关键在于绝对价格，因为其代表了家庭存量财富和银行抵押品价值，而这是居民预期和社会信用扩张的基石。仅靠“以价换量”或难以实现房地产的真正出清，租金也不能为房价提供终极的估值锚，国际经验亦多有印证。
4.预测未来，随着地产新政的效力脉冲回落，叠加前期GDP读数不低且关税暂缓，利率等政策或较平缓，以房价为表征的“止跌回稳”仍有过程。更长时间看，地产是结构，更是周期。外需若收敛，地产与宏观基本面的同步特征将更明显。
正文：
虽是关税暂缓期，但“抢出口”效应已现回落。做好本身的事，内需是关键。尽管消耗、科创等皆为政策抓手，但思量对上下游的拉动作用，房地产的“止跌回稳”至关紧张。而近期地产高频数据呈现量价齐缓，不可不察。
图1. “抢出口”效应已现回落
来源： Bloomberg ，笔者测算
注：其他亚洲国家包括越南、韩国等。
一、地产还紧张吗？
随着近年来结构调整，地产在宏观经济中的占比显著下降，其自身变化的弹性及其对经济影响似也减弱。但毕竟上，过去几年外需向好抵补了地产调整的部门影响，并非地产不紧张。相反，假如外需形势转变，地产的紧张性大概凸显。
图2.外需抵补地产调整的部门影响
来源： WIND ，笔者测算
二、什么才是“止跌回稳”？
房地产止跌回稳，关键在于绝对价格，因为其代表了家庭存量财富和银行抵押品价值，而这是居民预期和社会信用扩张的基石。仅靠“以价换量”或难以实现房地产的真正出清，租金也不能为房价提供终极的估值锚，国际经验亦多有印证。
图3.房价稳，才是真正的“止跌回稳”
来源：日本土地综合研究所，笔者测算
注：样本为都城圈、近畿圈一、二手房。
值得一提的是，中指院近期调查显示，约3/4居民认为4月商业局势变化将引致购房延迟或观望情绪增加。2018年美加征关税时也有类似情况，纵然外需短期因出口抢跑而表现韧性，但居民预期仍受到拖累，从而掣肘购房行为。
图4.地产关乎结构调整，更是经济周期
来源： WIND ，笔者测算
预测未来，随着地产新政的效力脉冲回落，叠加前期GDP读数不低且关税暂缓，利率等政策或较平缓，以房价为表征的“止跌回稳”仍有过程。更长时间看，地产是结构，更是周期。外需若收敛，地产与宏观基本面的同步特征将更明显。
风险提示：预期非线性变化。
【作者】伍戈：博士，长江证券首席经济学家。曾长期供职央行钱币政策部门，并在国际钱币基金组织担任经济学家。孙冶方经济科学奖获得者，获浦山政策研究奖、刘诗白经济学奖，远见杯经济预测冠军。高童、俞涛：长江证券研究员。
【近期研究】1.不止于关税，2025年5月18日2.外需：是快，是慢？，2025年5月7日3.当关税遭反制，2025年4月27日4.找寻经济确定性，2025年4月16日
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250528A09IJA00
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