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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]每到年中的时候，大家对数字都会格外敏感
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于房地产企业来说，年中实际上就是对业绩的一次考核，也是排行榜座位的一次交替轮换
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]让我们先来品品以下几个数字吧
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1-5月全国房地产开发投资增速36234亿，同比降落10.7%
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上半年TOP100房企贩卖总额为18364.1亿，同比降落11.8%
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上半年贩卖额千亿房企4家，又比去年同期减少2家
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]数字上看，2025年的全国房地产市场依然形势严峻
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也印证了我们曾经对外传达的一个观点
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]地产如今已经进入[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]小池大鱼[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]时代
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从前的房地产行业，是鱼大水大，随便都能捞上几条大鱼
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而如今，我们不再看到行业有充足的需求量，但是依然看到有人能够在越来越小的池子里，捕捞到大鱼
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去年上半年，它们是保利、中海、万科，今年变成了保利、绿城和中海
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一句话总结就是：绿城取代万科，进入行业TOP3席位
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去年，我们看到雷同中海领邸玖序、麓湖生态城、鹏瑞1号、翠湖天地这样征象级项目的出现，单盘单城能够拿下200亿的贩卖额
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那么，2025年上半年呢
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在团体数据下滑的行情下
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]还有没有开发商在正在变小的池子里，捕捞到大鱼？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]好比，如果大家有印象的话，去年上半年，中海地产就靠着玖序一条产品线，便在上海、北京、深圳拔得头筹
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而今年，变成了另一幅光景
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]是谁，取代了中海，成为一线城市中卖得最好的房企
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]才过半年，就横空出世了一个百亿单盘，贩卖高达170亿
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于各自的城池和阵地，谁在进步，谁在失速
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有哪些城市，单盘垄断的趋势更加明显了
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]接下来，我们用数字来一一回答
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]01
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]先给大家看一张去年上半年我们整理的榜单
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中海地产无疑是榜单上最亮眼的那颗星
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而当我把今年上半年的榜单整理出来后发现，保利发展今年成为了广州和上海的一号种子，并和中海明显还有地域战场分割
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中海地产依旧在北京、济南、大连、郑州等北方主要城市，站稳脚跟
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而保利发展在其更加深耕大本营所处的大湾区，广州、佛山、中山等二线城市，成为了第一
（来源：中指研究院）
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以是这份数据也通报出目前全国楼市南保利、北中海的格局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]复盘保利发展上半年的业绩，业绩的提升很大程度上来自于对上海市场份额的乐成劫掠
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去年上半年保利发展在上海的业绩仅有约125亿元，今年上半年这个数字翻了一倍，超过250亿
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除此之外，保利发展在其大本营大湾区，依然显现出强势地位
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上半年225亿+的贩卖金额，无论是从金额还是面积，都包办广州第一，且创造出多个红盘
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]广州楼市上半年卖得最好的前十榜单中，保利发展独占四席
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以是今年对于保利发展来说，一定是个大年
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为它还在土地端更猛的发力
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2025年上半年在拿地金额上，保利发展也在今年上半年完成了对中海地产的反超，去年拿地金额最多的房企为中海，今年上半年就变成了保利发展
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]仅用半年时间，就重仓了414亿元全国拿地，这个数字，已经是去年保利发展全年拿地金额的约71%，尤其是大本营广州
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]保利发展在广州一直重仓核心地段焕新，并深度到场广州城市共建
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2024年，保利发展累计在广州土地成交金额超过253亿
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]保利发展在广州的拿地策略，重仓“珠金琶”核心板块
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]70亿拿下员村绢麻厂地块，100多亿拿下临江大道面粉厂地块，加上琶洲南三块地
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]并在这些广州核心地段上，为这座城市量身定制全新产品线
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以是，2025也将是保利发展在广州豪宅市场全面发力[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]之年
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]广州珠江新城未来封面作品的面粉厂地块、保利天曜、琶洲南保利天奕等
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]每一块地的产品，面对的是为广州不同高净值客群量身定制
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]保利发展不仅深耕广州珠江核心地段，也坚持上海核心土地的投资
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]刚刚结束不久的上海第五批次土拍，分别拿下杨浦单价地王，以及颛桥综合体
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以是，今年对于保利发展来说会是一个大年
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也是因为它不仅在核心城市有多盘热销，更关键的是有足够充足的土地储备
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]面对如今一线城市豪宅汹涌澎湃的购买力，保利发展的策略是对核心土地和产品迭代的双重发力
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以是，今年的保利发展会有多凶猛，可想而知
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]02
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深耕本土的地头蛇房企，市场占有率越来越高
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这次统计榜单，我还发现了本土地头蛇以更迅猛的姿势拿下市场
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]先来看两个大家很认识的身影
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说到本地龙头，毫无疑问会先想到杭州的滨江集团
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今年的滨江在杭州更加凶猛了，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一个城市半年就做出近400亿的业绩
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]确实，今年滨江集团在杭州上半年的贩卖额约396.60亿元，是统计的所有城市中，仅凭单个城市就做出最高贩卖额的开发商，也是唯一在单个城市拿下近400亿业绩的房企
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除了滨江之外，我还发现如今深耕单个城市的房企，正在崛起两股力量
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第一种就是，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]本土旧改大鳄[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，如[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深圳鸿荣源
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这是一家根本不离开深圳，专门做旧改项目的企业
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果对鸿荣源这个房企还有点生疏，没关系，你一定在社交媒体上刷到过这个出圈场景
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]甜心教主王心凌和她的霸总粉丝们
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年，鸿荣源珈誉府开盘时，鸿荣源总裁赖俊霖斥资300万请来王心凌为项目开盘造势
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]台下坐着总裁，台上王心凌唱着爱你
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这次商演直接让鸿荣源火出圈，也让全国人民知道了鸿荣源珈誉府这个盘
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]要说去年深圳卖得最好的房企还是中海地产，今年来自深圳的本土巨头鸿荣源，直接登上榜首
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这家成立于1991年的深圳民营房企，以承包工程发家，扎根于宝安
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]鸿荣源在深圳开发了三十多个项目，大型旧改项目操刀不下十个，集中在宝安区和龙华区
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而依托于旧改拿地模式，鸿荣源在深圳的主要项目，特点是体量大到惊人，且开发周期长
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]鸿荣源在深圳拥有三个建筑面积超过200万㎡的超等综合体
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]分别是总体量接近410万㎡的观城、320万㎡的壹城中心、248万㎡的珈誉府...
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]四百多万的体量是怎样的概念，上海最大的小区康城，仅仅只是它的一半
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因此，鸿荣源又被称为深圳的隐形地主，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]靠着这些大盘的地段，自身拥有丰富的造城本领，商业住宅两手抓，成为深圳的旧改之王
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另一种，则是在单个城市，坚持[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]只做高端[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]的房企
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]提到[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]宁波[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]的江山万里[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，就是当地豪宅的代名词
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这十多年来，江山万里从未离开宁波，也定位十分明白
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从在宁波开发的首个项目开始，就坚持只做豪宅
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今年上半年，宁波楼市唱主角的三大楼盘：江山万里玖洲、江山万里玖曜、江山万里明湖之心星洲，均为江山万里打造
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其中，江山万里明湖之心星洲创下了宁波楼市史上新房最高单价，毛坯单价约8.1万/㎡，均价上超越了此前顶豪江山万里玖洲约[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]6.77万/㎡的均价
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]还创下最贵的别墅单价和总价，分别为近13万/㎡，和近7000万总价
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]总而言之，作为宁波地头蛇房企，江山万里就是找到了小池子里的大鱼，并精准匹配高端产品
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]江山万里产品里有着早期绿城法式的标签
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]好比经典的Artdeco建筑形制、全石材的干挂立面、三进式的中轴对称园林、风雨连廊...而宁波富豪对这样的风格，也十分受用
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今年上半年全国30个重点城市中，有20个城市的千万级豪宅成交量同比上涨
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当下豪宅买家也存在“越涨越买”的趋势，也传导到了二三线城市
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因此靠着深耕单个城市豪宅市场的战略
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]江山万里在这个时代变化中，得到了红利
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]03
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上半年，全国各城市又崛起了哪些单盘？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在上海迩来诞生了年内首个百亿单盘，迩来又一次开盘售罄的黄浦新天地顶豪：上海壹号院
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以超过170亿的贩卖额成为全国单盘之王
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个数字可以说超过了很多开发商今年上半年的业绩
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这阐明白什么
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]单盘的垄断本领在市场越发明显
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而也侧面阐明白今年上海豪宅市场的火爆
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除了上海壹号院，金陵华庭的贩卖额达到92.1亿、翡雲悦府贩卖额为85.9亿、前滩公馆为83.12亿
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]且今年上半年，全国仅有5个项目累计贩卖额进入80亿俱乐部，其中上海就占了4个
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]事实证明，在单个城市做好一个高端项目，就可以拿下极高的市场份额
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这件事在成都的麓湖生态城身上，演绎的更为极致了
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今年上半年，麓湖生态城在成都市场取得超过52亿的贩卖业绩，超过去年上半年的43亿+
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在2023年麓湖曾以超过170亿的单盘业绩创造过历史峰值
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]凭借着极致产品设计和独特社区生态，连续多年在成都稳居销冠
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以是今年上半年各城市的单盘销冠整理如下，大家可以感受下单盘产品力能够资助房企破局的强大力量
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这其中除了有上海壹号院、麓湖生态城这样的绝对单盘力量
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们看到，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]单条产品线的强势[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，也能带来破局之势
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]给我最深刻感受的是这两条产品线
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一个是来自保利发展今年最新研发的城市松弛感住宅：天奕
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]保利天奕目前结构了两座城市，分别都选址城市最有潜力的新兴板块，为高净值产业人群带来内心松弛感的度假感社区
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]目前落地两个城市，广州琶洲南和上海浦东唐镇
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这是一条拥有非常清晰客群定位，产品特点相当精准的产品线，包括选址，包括团体氛围感和配置
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这就是单盘主义精神在保利天奕的差异性绽放，终极在不同城市都取得的不俗成绩
本质上就在于单品找到了核心精准用户，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]并且构筑好了属于自己的护城河
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二条今年非常强势的产品线，是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]招商序
有的开发商靠卖四代宅，也已经赚翻了
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其中发力四代宅最猛的，就是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]招商蛇口
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]好比在重庆市场的招商1872阅青斓是重庆住宅成交套数今年目前为止的第一名
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在广州，招商蛇口推出了招商林屿境项目，算是广州新规后，第一个吃四代宅螃蟹的开发商
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]招商林屿境每个户型中均有一至两个空中花园
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]赠送率达到约140%，几乎捅破新房得房率的天花板
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]末了，这个项目在2024年底首开售罄，2025年3月加推当日去化率约86%
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]同样的，今年上半年南京楼市的单盘销冠，也来自于招商蛇口的金陵序
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这不仅是南京市场的首个四代宅项目，每户均配有270°的全景大露台
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]露台进深达到约3米，通过错层挑高近6.5米，打造南京豪宅大平层前所未有的生活场景
招商金陵序露台
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]四代宅带来的差异化生活场景，完成了很多高端客群盼望的，生活的进阶，从改善到终极改善的想象
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因此可以说，今年上半年招商蛇口算是靠着四代宅的产品升级
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在多个城市的高端市场，都完成了对客户的精准匹配
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]04
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实做这份数据更为紧张的是
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]数据让我们看到行业那些无比真实的阵地和画面
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也验证了那些我们前预判的观点，其实我们也已经和大家分享过了
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]未来考验房企的是如安在小池里捕获大鱼的本领
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]显而易见，对于前十房企的销量来说，绝大部分城市都在下滑
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而这就决定了，房企需要错位竞争，找准更细分的赛道，更精准的客户群，依旧可以得到足够多的需求
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今年的保利天奕、招商序、宁波的江山万里都阐明白
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在如今这个周期里，只要做对产品，找到背后核心精准客户，就能够撬动更大也更细分的市场
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]都知道如今的战场围绕着如何做豪宅而展开
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但上一个时代的豪宅仍是标准化的产物，而有钱人正在表现出对标准化的抗拒
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如今，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]必须要重新开始在豪宅产品上做差异化，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]才有可能激活客户的购买力
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因此，金茂有了金茂府之上的璞系、招商蛇口在豪宅产品线上做四代宅的升级
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们也看到了
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]行业正在催化出一些新品牌，也会淘汰掉一些老品牌
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有的房企慢慢消失，终极陨落，也有新王蓄势待发
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]行业正在崛起更多的单盘，正在淘汰过去的标准化
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而对于开发商来说，如今只是中场哨响，下半场的竞赛刚刚开启
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第6155篇原创文章
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250706A065VQ00
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