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盈利模式生变,物业企业何去何从?

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发表于 2020-11-14 16:11:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
“我们该做什么一定要明白,物业管理就是对物业的养护和维修。”
“用业主的共有部分谋划,收益自然应该归业主。”
“半夜打电话、半夜按门铃这种打扰业主正常生存的催费方式,以后不要用了。”
作为物业管理方面的专家,沈阳师范大学教授鲁捷迩来一段时间特别繁忙,除了正常教学,他还不断出如今各种与物业相关的讲堂上。只要面对物业管理企业和各房地产企业分管物业的中高层管理人员,他就不断地提醒物业公司要主动转型。
业主权利意识加强,物业企业面临生存压力
家住沈阳市大东区的傅密斯在一次报修后发现,自己居住了近20年的小区日前发生了很多变化。以前单位门坏了,报修频频才会来维修。而国庆假期的这次报修,上午打的电话,下战书单位门就修睦了,而且是以更换门锁的方式彻底管理了标题。
对于物业服务的变化,物业公司的员工感受更为明显。
关宝国是沈阳市沈北新区一家物业公司的杂修工,迩来两个月,他的工作多了起来,用他的话说,“如今公司对服务质量特别看重,只要居民在微信群里反映标题,立刻就要到现场去查看,能管理的立刻动手,不能当场维修的,也要阐明来由。”
对于物业服务的变化,辽宁省物业学会会长赵非概括为:“责任边界明晰后,很多物业公司都把精神放在物业的养护和维修上。这是物业公司的主业,今后,只有干好主业,确保服务水准,才气在这个行业生存下去。”
所谓干好主业,是指将于2021年1月1日开始施行的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》),明白了物业服务人员的基本任务,即受业主委托对物业举行养护和维修。
业主在买了房子取得物权的同时,一个任务相伴而生,即要对物业举行养护和维修,以包管物权的续存。然而,物业的养护维修专业性非常强,业主就以付出相应费用的方式购买服务,将无法履行的养护维修任务委托给物业公司。这种委托关系明白了双方的基本任务,业主付出物业费,物业服务人对物业举行养护和维修。《民法典》第九百四十二条规定:物业服务人应当按照约定和物业的利用性子,妥善维修、养护、干净、绿化和谋划管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理步伐掩护业主的人身、财产安全。
面对只有确保服务水准才气在行业生存的实际要求,有些物业公司感觉到了生存压力,一些较为规范的大型物业服务企业,则看到了市场机遇。
《民法典》明白了物业服务的委托属性,并将“缴纳”物业费的表述修改为“付出”物业费。对此,有业主提出,物业费的价格是不是应该由业主来定,是不是应该在业主大会招标时明白物业费和物业服务方案?
10月20日,在辽宁省第十届物业管理高峰论坛上,作为特邀嘉宾的鲁捷表现,“以前业主和物业费之间的毗连词是缴纳,《民法典》中修改为业主‘付出’物业费。缴纳是在行政管理关系下的一种缴费行为,意味着被管理者要向管理者缴纳费用,而付出是一种市场行为,是一种消费者的主动选择行为,我购买了商品或服务,我就要付出相应的费用。一个词的变化,实际上是对业主市场意识的引导。”
对于业主权利意识的加强,深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司副总司理朱春玲以为,“《民法典》明白了业主对物业管理服务条约的恣意解除权,更换物业会变得更容易,这就要求物业企业在服务中要更加用心、细心、知心,表现自己的代价,才气赢得业主的信任。”
盈利模式遇寻衅,转型成为一定
国庆假期,度假回沈的阎老师在自家小区的单位门上看到一则通知,是物业公司提醒业主将外窗台、空调外机上的花盆等物品挪走,以免发生高空坠物。物业公司提醒业主,如不听劝阻,发生事故,业主将承担全部法律责任。
这样的提示显然与《民法典》规定的物业服务人安全防范任务有关。在第一千二百五十四条明白规定物业服务人对高空抛物、高空坠物的安全防范任务,未采取必要的安全保障步伐的,应当依法承担未履行安全保障任务的侵权责任。
这种应对高空坠物的提示,只是物业公司主动转型的一个小细节。对于很多物业公司来说,未来更大的寻衅将直接指向目前的盈利模式。
《民法典》明白,用业主的共有部分谋划,收益应该归全体业主。而此前,物业公司大多以“用于补充物业经费不足”为捏词举行了处理,而对于这样的处理方式,并没有颠末业主的同意。
“业主交物业费本来是购买服务,结果却请来了管理者。收完停车费,再卖广告位,本来应该做好的物业服务却处处打扣头,业主维权又会遇到各种实际困难。”
对于业主的这种抱怨,辽宁观策状师事务所状师安雪说,物业公司的一些侵权行为,只要不超过诉讼时效,一些业主很大概会暂缓诉讼,等到来岁《民法典》正式施行后再提告状讼。
对于盈利模式上的寻衅,转型也成为物业企业的一定选择。
辽宁格林豪森服务集团有限公司总司理陈晓波告诉记者,“在新的发展形势下,通过在物业管理上重塑‘基底’,在物业服务上重塑‘场景’,在生存服务上重塑‘生态’,形成聪明化管理、聪明化服务、聪明化生存服务,打造聪明物业模子,实现聪明化社区新生态。聪明服务通过聪明赋能节流管理本钱、增长多种谋划拓展营收泉源、进步园区品格让调解物业费用有据可依。”
对于物业服务企业的主动转型,沈阳工程学院教授王海燕提出三点建议:物业服务企业首先要变化服务观念,从对物的管理变化为对人的服务;二要变化谋划观念,要熟悉到物业管理具有公共服务属性,企业在寻求长处的同时,还要关注社会效益;三要变化服务方式,要从传统的人海战术变化到对科技的利用和创新上,要用科技赋能降低本钱、增长效益,要拓展物业服务领域,探求行业新的利润增长点。
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