深铁，“输血”万科、“动刀”万科

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导语：当区域公司早已名存实亡，撤销便成为水到渠成的选择。
大股东深铁在给万科“输血”的同时，也在逐步改变万科的骨架和基因。
7月中旬的深圳，万科总部会议室里，一场决定这家地产巨头命运的组织变革正在悄然推进。
据多个信源确认，万科将全面取消所有区域公司，将原有的“团体-区域-城市”三级管控体系彻底变化为“团体-片区”两级管控架构。
这一调解涉及北京、华东、华中、南方、西南五大区域公司及多个直管公司，核心权限如采购权收归团体，开发经营本部从上海迁回深圳。
几乎与此同时，深铁系高管辛杰接任万科董事会主席已满半年，十余名深圳国资配景干部进驻核心岗位，标志着这家曾经的“宇宙房企”彻底进入“深铁时代”。
这场变革不但是万科内部的管理重构，更是国资深度介入房企治理的标志性事件，折射出房地产行业从市场化扩张向国资主导紧缩的历史性转折。



深铁改写万科“基因”
2017年“宝万之争”后，深铁以663亿元受让华润、恒大合计29.38%股权成为万科第一大股东，开启了国资与职业经理人共治的时代。
深铁对万科的控制不但停留在股权层面，更通过人事调解实现深度渗透。2025年初的万科董事会改组，已经为今天的变革埋下伏笔。
2025年1月，郁亮辞去董事会主席职务，祝九胜、朱旭等核心高管同步离职，深铁系高管全面接管战略决策权，万科正式进入“大股东治理”阶段。
在这场变革中，深铁团体董事长辛杰兼任万科董事会主席，深铁置业副总经理王智余调任北京区域，深铁系财务专家肖静华出任财务资金管理部总经理，法务、纪检等关键岗位均由深圳国资配景干部接任。
这种“空降式”人事调解并非简单的岗位替换，而是体系性地将深铁的管理逻辑植入万科。而深铁的战略意志清楚可见：与招商、保利等央企保持同步，推行“强总部”战略。
开发业务的持续紧缩也倒逼管理架构精简。万科销售额从2020年超7000亿元的巅峰，跌落至2023年的约3700亿元，2025年上半年销售额只有691.1亿元。
战线全面紧缩至十几个核心城市后，区域公司的存在代价被深度质疑。“当交付项目断流时，组织瘦身只是时间问题。”一位资深从业者云云感叹。
行业隆冬中，虹桥“开发商一条街”盛况不再，多家房企撤销双总部设置，区域归并已成行业常态。万科此次调解，是地产隆冬下的生存法则，也是国资主导的战略转身。

区域公司走向终结
此次组织地动的核心在于管理层级压缩。现行的三级管控体系将退出历史舞台，取而代之的是更紧凑的“团体-片区”2.5级模式。
陪伴架构重组，采购等核心职能将收归团体统一管理。片区总公司仅保留与项目直接相关的业务职能，后台保障类职能被大幅精简。
这种集约化管理模式，标志着万科从“放权搞活”向“集权提效”的战略转身。
更深层的变动发生在权力中枢。开发经营本部将从上海回迁深圳总部，形成决策中心的物理统一。那些不愿随迁的上海员工，则面临着职业生涯的重新抉择。
同时进行的还有财务体系的整合。万科的表外资产将逐步并表管理，进一步强化团体管控能力。
此次调解并非仓促之举，而是万科持续三年组织优化的终章。万科的这次变革始于2024年3月。当时，南方区域率先动刀，将原有12个公司归并为8个。
一个月后，万科上海区域将15个城市公司重组为8个地区公司，北京区域则重组为7个地区公司。
到了2024年10月，万科完成区域公司“七变五”重组，东北、西北区域降级为总公司，并初次成立开发经营本部直管上海、广佛公司。
三次调解层层递进，区域平台职能被逐步掏空。到2024年10月时，区域本部已基本退化为开发经营本部的“前方指挥部”。
这些铺垫为本日的彻底变革埋下伏笔：当区域公司早已名存实亡，撤销便成为水到渠成的选择。

阵痛还将继承？
组织变革的阵痛中，万科区域高管正在批量流失。
6月，华中区域BG合伙人王博群挥别效力16年的万科。紧接着，原上海万科事业部总经理于佳兴被曝离职加盟华润置地。这些宿将的离去，象征着万科区域兵团时代的终结。
在人员安排上，开发经营本部仍由张海团体负责，孙嘉继承担任商业事业部负责人。广佛公司总经理曹江巍接替卢冰负责北京区域，而卢冰则调任新组建的办公事业部负责人。
此次调解还涉及业务架构的优化。万科开发经营本部将组建办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效，同时深化商业事业部组织建设。事业部本部未来将聚焦三大核心产品线：大型购物中心、社区商业以及历史文化街区。
行业逻辑已发生根本变化：过去地产扩张期，设立区域平台是为了在投资、营销等方面放权，激励各区域“跑得快”。如今市场进入缩量期，区域平台反而导致“乱管”和权责不对等。
当万科五大区域公司的铭牌被撤下，当深铁系高管的决策主导万科的每一步，这场变革不但是一家企业的自我革新，更是房地产行业范式转换的里程碑。
深铁通过股权、人事和战略的三重控制，将万科从“市场化标杆”重塑为“国资样本”，而裁撤区域公司则是这场重塑的关键落子。
未来，万科能否在国资主导下实现转型重生，依然面临考验。当房地产行业从“高杠杆扩张”转向“高质量发展”，深铁与万科的故事或许正预示着一个新时代的来临。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20250722A026PS00
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