原拆原建！广州中心城区首个小连片危旧房改造项目来了

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广州原拆原建又一个探索案例来了！
近期，广州传统中轴线附近的越秀区洪庆坊社区中，一处名为小石集的连片危旧房屋启动“原拆原建”，现场一个个钢结构模块像“搭积木”般精准安装到位，别的区域也正有序施工中。
据介绍，小石集项目预计于今年9月尾完工。


试点先行：
明白“原拆原建”模式
建立工作机制合力推进
越秀区“黉桥·小石集”项目（下称小石集），涉及17栋建于20世纪60-80年代的1-4层低矮老旧建筑，共有商、住户45户82人。
建筑多为砖木结构，部分楼栋经评估为C、D级危房，房屋本体老化严重，承重构件出现不同程度损坏，墙体剥落粉化，三线杂乱，存在安全隐患，居住环境品质低下，亟待改造。

因小石集片区建筑、环境题目突出，同时项目内政府和国企管理的公房较多且连片，具备危旧房改造先行试点的条件。依托《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（下称《危旧房改造办法》），广州市住房和城乡建设局将小石集纳入广州危旧房改造首批试点项目。
广州市住房和城乡建设局编制印发项目实施工作方案和改造试点方案，明白“企业+居民”小连片自主更新模式，确定“原拆原建”改造策略，明白部分分工、实施路径、工作机制、工作安排等内容。由越秀区洪桥街道牵头建立工作专班，区相关部分、权属单元北秀公司等参与，分类施策，协调构造各方力量推进项目各项工作。
蹚出新路：
破解系列新题目
增容扩面完善公服配套
由于是首个中心城区危旧房小连片“原拆原建”项目，小石集项目在推进过程中，产生了诸多新领域的新题目。广州市住建局以及时解决题目为导向，会同相关部分研究相继协调解决多宗地改造、消防通道宽度不足、产权登记、委托与报建等题目，同时推动小石集合理增容提质。
项目范围内的房屋权属性子较为复杂，涉及街属公房、区直管公房、私房等多种范例，同时每栋房屋均拥有独立宗地。相较于单一宗地上的“原拆原建”，项目一开始就面对“困难”模式。市住建部分会同市规自部分、越秀区经反复研究，决定采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式，对房屋进行整体规划设计，既确保改造后的建筑风格和功能结构协调统一，又解决了宗地权属人不同的题目。这种灵活的改造模式，不仅满足了业主的多样化需求，同时也确保了项目的整体推进。


据丈量，“原拆原建”前小石集西侧与邻近建筑中心的内街巷小石街，最窄处只有2.7米，消防车无法通行。参与部分颠末协调讨论，决定通过建筑首层设计骑楼退距4米，为消防车通行预留空间，消除安全隐患，同时提高现状慢行系统的通行本领及体验感受。
小石集地处建筑高度密集的老社区，空间十分有限。此次“原拆原建”，着力发挥政策叠加效应，用好《危旧房改造办法》及模块化建筑6%容积率激励的政策红利，推动小石集作为落地，激励业主包括权属单元北秀公司出资改造。
根据《危旧房改造办法》要求，此次增容面积重要用于电梯、公共走廊、服务配套等。业主收获物业提质增值、企业取得投资收益空间、政府实现城市更新提速，多方共赢局面促使“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资模式得以顺畅推进，成功为项目改造注入“源头活水”。
技术赋能：
落实“好房子”理念
打造“小而美”示范
颠末专家论证，项目因地制宜采用现浇混凝土框架+钢结构模块体系，中心区域共装配56个模块。
模块主体结构采用钢梁+钢柱+钢筋桁架楼承板的钢框架结构，配套集成墙板、整体卫浴等装配式装修产品，整合机电系统，在工厂形成箱式结构后现场整体吊装。通过工厂预制、现场快速组装的方式，有效降低施工噪音、淘汰扬尘，淘汰了对周边居民生存的影响，缩短约3个月的制作周期，同时具备结构安全可靠、使用寿命长的长处。此外，还采用了节能玻璃、屋顶光伏体系等技术，打造绿色建筑。


项目公房部分规划建设4层，在项目一楼增设约250㎡公共服务空间，规划嵌入社区颐康服务站及普惠托育点，完善“一老一小”群体服务保障，满足辖区民生需求。此外，首层骑楼设置健康茶饮、新市井等功能用途，二到四层保留居住功能，引入项目建设方整体运营，将打造具有市场竞争力、可持续发展的“租商融合”新业态。
文、图 | 记者 陈玉霞 通讯员 祝健轩


来源：https://view.inews.qq.com/k/20250731A04VWN00
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