不再被“抢救”的房地产，八月份会出现三个变化

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文/观察员老王

昨天，老王自选股里唯一关注的地产股，保利发展，一刀斩断了所有日线、周线支持，8元以下的股价离着月线更是渐行渐远。
资本市场对于原本孱弱的房地产市场信心大减，源于重要集会的漠视。
每年的7.30集会，都是很重要的。既要总结上半年的经济工作，也要对下半年的经济工作重点有所筹划。
2025年的7.30集会，还赶上“十四五”收官与“十五五”开局。
所以，在开会前，许多专业机构都认为上面会放大招，房地产业着实红了几天。
但让人大跌眼镜的情况发生了：
7·30经济集会，对于房地产罕见的只字未提。
有分析人士认为，这是一个信号：
在从利率、市场端长时间刺激楼市无果的情况下，上面已经对房地产行业放弃了抢救。
事实真是如此吗？
楼市会因此发生哪些变化？
买房者该如何应对？
8月份的第一天，我们来聊聊。



涉房消费，调头转向

作为普通人，我们首先要研究大会的提要，一共是8个要点，固然只字未提房地产，但是不代表和房地产无关：
第一，集会提出了加快专项债券的发行和利用速度、利用超长期特别国债以及加大以旧换新等刺激措施，这表明下半年财政政策的支持力度将进一步加大。（会不会有棚改的专项债和房产的依旧换新刺激？）
第二，货币政策方面，适度宽松，促进社会综合融资成本下行；（小调整可以等待，大幅降息可能性不大）
第三，产业政策，器重科技创新、推动良性竞争。本次集会首次提出了“防止‘内卷式’恶性竞争”的观点，意在反对过分的竞争行为。（车企的价格战可能停了，房企自然更不可能打价格战）
第四，聚焦高质量城市更新；
第五，扩内需，从消费场景和消费能力方面共同发力；
第六，保民生，突出就业优先政策导向。旅游、养老、幼儿教育、家庭服务将是重点发力的地方，创业创新这些方面估计会有更多的政策支持。
第七，资本市场，增强资本市场吸引力和包容性，巩固良好态势；
第八，高水平开放，稳外贸基本盘。

假如让老王来总结，固然没提房地产，但是条条不离房地产：

让大家都有工作，有稳定工作才敢想房子的事儿；

让大家都能赚到钱，兜里有钱才能买房；

新房不买了？老房子外立面翻新，内部装修，老小区装电梯，进行园林改造，是不是也能拉动许多产业？
另有更为关键的一点：各个城市房地产政策可以灵活掌握，房企你有本事开辟，融资成本我给你低落，但是不能有风险。
所以，假如不重启货币棚改等大招，下半年大概未来几年房地产都会发生以下变化：

家电、家具、家装补贴常态化，涉房消费从鼓励买房到鼓励改房转变；

差别城市，房地产的分化会进一步加剧；
那么，对于青岛而言，会有怎样的影响？

越落越远，曙光难现

最近几天，中岛地块、果品市场地块等关注度比力高的新盘，都已经或明或暗的释放了户型信息，两个字：
失望。
既要开辟商做好外立面的形象工程，主城四区又收紧了封闭阳台的规划红利，再加之一些不熟悉市场的操盘手对于地段过于乐观，让许多楼盘在上市前，就已经出现了“开门黑”的迹象。

当然相关部门也有本身的来由：假如像西安、济南那样大尺度的放开规划红利，那么对于在售的老盘不公平，也不利于二手房市场的稳定。
但开辟商会在意这些吗？假如这一次保利难以在和青铁的二次联姻时，难以延续其在西海岸的成功，华润在北站深陷流速的泥潭，那么两三年后青岛必然将再次消散去为数不多的头部房企。
实在，现在就已经有苗头了：青岛最好的房企，上半年在青岛0拿地，但是在济南大获成功，青岛的衙门就不应反思吗？
当然，房地产市场好不好，各个区能不能卖地，这和只负责政策收口的老爷们好似没有关系，甚至和他们合作的平台公司也不会在意：眼前的政绩和长处才是本身的，谁知道三五年以后屁股坐在哪把椅子上？
所以，失望之外，老王的第二个情绪是灰心。
但是，在失望、灰心之余，我盼望大家明确一点：青岛是一座有万万人口的城市，是一个GDP排在前列的强二线城市，是一个有着产业潜力和消费潜力的宜居城市，人们对于好房子的需求，是一直存在的。

对于青岛的楼市，老王另有第二个判断：在需求基本触底反弹，但是供应量锐减的市场之下，青岛反而比西安、杭州、成都一直大量供地，持续供应、房价一直在涨的楼市要更稳。
在产能过剩的周期内，缺少好房子的城市，会比遍地都是大量好房子城市，优质资产的保值增值力，更让人踏实。

热点聚焦，红利抓紧

那么，作为一个普通人，我们在剩下的五个月该如何操作？
卖和买，两个层面。
我们先说更为纠结的卖。

数据来自卓易

从数据上看二手房今年的成交固然不错，但还是以价换量的市场。假如你手里是一套房龄15年以上、三室以下、物业差、没有地铁的老房子，那么要借着一切城市更新的利好，赶紧出房子。
对于一些二手房来说，从“降价能卖”到“基本不能卖了”另有大约两年时间。为什么是大约两年时间？
因为两年后，M8号线南段、M5号线应该都就开通了，特别是5号线，沿线会有许多低价新房，对于老城区80%的老房子都是降维打击。
焦点城区内，15年房龄之内、良好户型、物业不错的次新房，未来五个月市场是乐观的，特别是一些新盘户型和价格出来之后，会带动周边的二手房市场。
对本身的房价合理判断之后，要有战略定力。假如你不会判断，可以在评论区里留言，我帮你看看。
接下来，说说新房。
就目前这个政策环境之下，能把规划红利拉满的，不是2025年的新盘，而是2024年的楼盘，焦点区确实有些盘拿到了规划红利。

这种户型，将在相当长的一段时间内绝版。这也就是为什么有的开辟商，营销中央开了不到一周，就准备提前开盘的原因。
开辟商实力、产物力、会所配套、价格都没有问题的情况下，这样的房子会比以前卖得更快。
没有别的原因，就是好盘太少了，对手太菜了。
所以，当下市场，一定是宏观趋势下，微观极度细分的市场，平均数、大趋势都可能成为你的误导，精心研究本身的需求和市场对应的选择，才是提高生活品质、保资产的根本。
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来源：https://view.inews.qq.com/k/20250801A03TGY00
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