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地价再次迫近房价,广州楼市发力追深圳

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发表于 2020-11-17 20:12:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
文|邓浩志
11月16日,天河牛奶厂地块终极以总价48.65亿元成交,被合景地产拿下。折合楼面价51463元/m,溢价率约19.68%,是目前天河最高的楼面价,在广州也仅次于时代中国拿下的石岗路AH051028号地块(楼面价55437元/㎡),成为广州楼面价第三高地块(第一还是越秀南路地块)。该地块容积率为2.0,建筑密度30%,起拍价4.3万元/m,参与的房价就有十几家之多,总共经过了21轮竞拍才出结果。
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1、 天河再现地价接近房价的情况。
按照5.1万/m的楼面价,项目销售价格在7万元/m以上才有可能实现盈亏均衡,如果装修标准稍微高点,综合成本可能要接近8万元/m,再加上适当的利润,将来这个项目售价可想而知。得到该地块的是本地房企,对广州市场是非常的了解,根本不存在严重错判的题目。
这块地凭什么卖这么贵?地块容积率较低,只有2.0,按惯例可以做部分种别墅产品,这是可以进步销售单价的。不过项目也肯定会有高出2/3的是洋房产品,近期牛奶厂几个次新二手洋房项目报价多数在6~6.3万元/m附近,和预期售价的7~8万元/m明显有不少的差距。只能说房企们照旧非常看好该板块房价的升值远景。更简单一点理解就是其余将来1~2年内,这个版块的均价大抵还能涨2万元/m。
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2、 楼市进一步升温,广州开始发力追赶深圳。
广州新房成交均价在10月已经初次突破3万元/m(过去3年根本在2.5~2.6万/m间颠簸)。广州新房成交价涨幅在9、10月份都领涨大湾区所有都会,在全国也名列前茅。广州已经完全接棒深圳,成为大湾区国内房价上涨的“排头兵”。
从分区情况看,天河、黄埔、南沙几个区房价继续领涨全市。此次拍卖的牛奶厂地块位于天河区,区内目前在售一手项目少少,个别项目今年内就已经连续三次提价,总体上涨幅度高出10%。
牛奶厂地块挂牌出让后,周边二手房已经纷纷上调报价,而天河焦点区更是广泛出现二手房业主提价惜售的情况。全广州,尤其天河房价的继续攀升已是大概率事件,于是房企纷纷阔绰出手,以增长广州的土地储备。今年至目前为止,包括天河、越秀、南沙等地域都革新了楼面地价的纪录,全市楼面地价TOP1、3、4的纪录也纷纷革新。市场热度已经有点2016年时的感觉。
今年房地产市场高热与疫情冲击下造成的经济低迷有密切关系,原因我已经说过多次,不再赘述。必要重点提示的是,从今年1~10月广州经济增速数据思量,接下来半年内,广州各区接纳实质收紧楼市政策的可能性比力小。由于只要了解一下近期公务员、事业单位等职工的工资情况就能窥视广州财政的一角。卖地是当前的广州财政极为紧张的收入,不能停,也不能少,你懂的……
当然,类似的情况还包括很多都会,前几天我已经分享过大湾区9市近期的经济增速,除深圳+2.6%,其余都不咋地,所以东莞3个月出台5次调控政策,市场也仍无明显降温。所以我照旧谁人建议,赶紧买房!
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发表于 2020-11-17 15:05:23 | 显示全部楼层
中央快点名约谈。[嘘][嘘][嘘]
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Leo

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发表于 2020-11-17 17:31:30 | 显示全部楼层
就看着你涨 [吃惊]
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发表于 2020-11-17 18:16:55 | 显示全部楼层
想换房的我瑟瑟发抖
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