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北京买房:专家帮你理清思路,购房发起202

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发表于 2021-8-13 17:07:05|来自:中国 | 显示全部楼层 |阅读模式

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮各人答疑解惑。
提问1:
章哥,有个题目不停搞不懂,四合欣园这种房子为何比周边自制不少呢,还想耽误章哥一点时间帮助解惑,四合欣园和长阳半岛相比,您更保举哪里呢?
回答1:
1、四合欣园是回迁房,那当然得代价低了,否则谁买啊?户型什么的还算可以,但这质量是肯定不如商品房的。当年交房时数四合庄闹的凶,还被抓了几个过度维权的呢。是否判刑我忘了,反正闹了挺长时间。
这么说吧,近十年来,四环这几个乡村的回迁房,除了葆台的质量好(没上市),其他的都一般,包罗白盆窑和郭公庄的。当然主体工程都是没题目的,重要都是细节,不影响居住。再加上有综合地价款,那代价肯定比商品房要低,否则没人买账。
2、四合欣园和长阳半岛,那肯定是半岛啊。无论是自住还是升值都不好和回迁房比。四合庄的上风就是离市区近,又在丰科园之内,交通配套什么的都齐备。劣势就是产品性质,就算产业区有发展,那轮到这种产品也要靠后很多。哪家公司的员工挣钱之后也是先考虑品格高的商品房,没有发愤赚钱之后要买套回迁房享受人生的。
所以从投资讲,回迁房最好的成绩就是跟上大盘,不可能超出,否则就失去价廉的上风了,也就没人买了,代价天然回落。
长阳半岛是板块标杆,最早的开盘价很高,究竟打着学区的名头。但即便云云,按以后几期的代价盘算,也同样是跑赢了大盘的。就算以后不会再有什么大幅度,那也至少是不输。
3、这看自己吧,不是一种产品,不太好相比较,看自己器重什么了。仅供参考。
提问2:
章哥,家内里在向阳霍营那么有几套商住,总价值一万万左右。履历了17年北京限制商住,近来二手房限贷,房住不炒……真的害怕了,想套现离场。如今去银行每年利率能百分之六左右。您是专家,您以为我是继承持有还是变现离场,贫苦您了!
回答2:
1、向阳霍营,这是指哪儿啊?猜不着。
2、套现离场,不太容易,这次行情涨的并不算多,而公寓一般都得到房价涨的让刚需买不起的时候才会热销,如今应该还不太好卖。
我没什么发起,对这种产品一般都是劝要么就别买,买了就甭卖了。升值固然很不怎么样,但收租金还是可以的,一般3%左右能到达。大盘要是涨的多的话,公寓也能跟随上涨一些。也相当于买了个理产业品,比较稳妥,只是不好套现而已。
3、是否离场看自己吧,注意租金收益就留着,注意升值再考虑置换。别抱负当局能放宽政策,可能性不大。究竟这种产品属于违规,是明目张胆的和政策对抗。开辟商拿钱走路了,业主们只能替他们负担结果。
所以很难想象中心会出台鼓励炒房的政策,书记市长们就更不会鼓励炒公寓了,犯不上为了帮业主发财,而让公务员们喝西北风。
4、总之如果是我的话会卖掉换成普宅,公寓这种产品从升值角度说没有将来。北京不限购的70年公寓有的是,没几个升值好的,跟大盘相比的话输得少就算赢。
从全天下近100年的楼市来看,分散型产权的公寓,升值能跟上大盘的一个都没有。这相当于消费品,和投资的关系不大。澳洲加拿大等国更是把这玩意儿当成收割华人财富的工具,割了一茬又一茬,直到把中产割成刚需乃至底层。
所以如果注意保值什么的,只管换成普宅,但条件得是能顺利卖的掉。银行利率能到6%吗?够高的,我不懂。仅供参考。
提问3:
章哥,我现在买房重要考虑持有6-7年,之后再考虑自住,所以现在看重租金和升值空间,预算在1000。我看了三个片区1、大望路的华贸公寓、蓝堡、阳光100,两房租金1.7万吧,阳光100最低,户型题目1.4万吧;
2、东坝片区丽都水岸租金也和大望路差不多,现在适合的房源不多,感觉物业服务也很一般。阳光上东有点吃力。银河湾也是没什么房源;
3、丽都片区和乔丽晶物业10元,放弃。海润国际7、8万的房子,户型不错,物业费也合适,租金1.7万吧。
请教的题目是海润国际可以买吗?6-7年后还想再次置换。阳光100是不是就放弃了,户型真的很奇葩。还在考虑博雅苑的房子在向阳公园西边,题目也是和海润国际一样,老小区,年初有点长了,但租金回报都不错,将来6-7年后这种小区的保值性让人拿不准
回答3:
1、持有6/7年之后再考虑自住,那就相当于是纯投资了。那既然是房产的纯投资,租金当然很告急,升值大概更告急。北京的市场很公平的,不少小区看上去租金很高,但实际上却是用升值慢换来的。短期好像很合适,时间长了有可能吃点儿亏。
2、海润国际就是这种环境,租售比到达4/500,很高了。而在北京,普宅是达不到这么高的租金回报率的,只有公寓能做到。而公寓的特点就是租金高,升值慢,海润国际就是公寓。
在北京,名字中带“国际”的都最好鉴戒,当年老公寓的定名时尚。目的当然就是彰显国际化,让业主感觉能把房子租给外国人挣高租金,薅他们的羊毛。也就是说,固然房住不炒,但公寓从一开始面世就是为了投资的,为了租金而投资。
但这种产品很多都并不太适合家庭居住,重要就是户型朝向不好选,因此受众较窄。而商品代价是由供需关系决定的,在购买者少,且不乐意出高价的环境下,天然升值慢。
像海润国际是非典那年的,1万左右,是大盘的2/3倍,升值到本日,北京大盘早就6万多了,这里也不过是7/8万,输的不算少。这种趋势大概率还会一连,大概日后会触底反弹,但谁也说不好从什么时候开始。
3、看看这几个小区的名字吧,然后再看建筑情势和物业特性,凡是塔楼或板塔,物业有高档会所的,大多数都是公寓。博雅园也一样,名字固然没带国际,但实际也是塔楼公寓,租金高升值慢。资格比海润还老,早了3年吧,代价同样都是9500起,均价1万左右。向阳公园西边有很多这种项目,当年是时尚,而时尚是很容易过时的。
将来的保值性没什么拿不准的,肯定落后于北京大盘。天底下的好事儿不可能什么都占着,总得有所取舍,租金高那就得继承升值慢,看自己注意什么了。
4、我一般发起是纯投资最好买普宅,租金收益固然低于公寓,但升值性至少是北京平均值。银河湾、阳光上东、丽都水岸这都算普宅,只不过这些年板块弱了点儿,被望京抢走了不少份额,所以除了银河湾什么的,其他的大多受了些影响。
5、总之着看自己吧,看注意租金还是升值了,二者不好做到兼得,只是相互取舍。仅供参考。
提问4:
章哥,想在北三环中路孩子学校北京化工大学附近买房。孩子还有5年才结业。首套首贷资格,有350万现金,想买600万左右的房子,想保值和自住,有保举的小区吗?谢谢您
现在看了樱花圃、惠新里的房子,都是86、91的老公房,50多平,楼层5楼,480-540万,您看能保值吗,还有上升空间吗?由于不是刚需,是如今上车好还是在观望一下再说?您还有更好的小区保举吗?谢谢您
回答4:
1、樱花圃惠新里,这种老房保值没题目,肯定是跟随北京大盘,房龄越老保值性越强。上升空间只能看整体走势,走出独立行情是不可能的。
也就是说,如果北京整体房价上涨,那这些老房肯定跟随,绝不可能被甩下,只是错后一段时间罢了。但除非是单独的学区利好,否则也不会有什么单独升值。
2、不是刚需,如今上车还是再观望?这跟是不是刚需没关系,不是刚需也不能乱花钱啊。到了饭点儿该用饭就用饭,不能说还不饿就再拖俩钟头,那对康健没好处。
在我看来,下半年房价上涨的可能性还是比较大,详细来由就不说了,省得又被举报。到了明年有可能行情竣事,进入横盘期,下跌一些也有可能。但这从什么价位开始可就说不好了,哪怕就是再涨10%,那可都是50多万。
所以考虑好,如果有需求那就尽快,我是以为拖得时间越长风险越大。
3、如今可不好保举什么了,都涨了不少,中介不把靠谱儿的挂外网,我都不看了。如今只能找中介看房,只有他们有真实房源。仅供参考。
提问5:
章哥您好,叨教强佑地产开辟的府学上院和奥森one 怎样?
回答5:
1、这不是一种产品,不好相比,一个是成熟板块的纯商品房,二手房为主,有明确的代价走势做参照。一个是限竞房,周边还处于待开辟状态。
而且也最好明确自己买房的目的到底是什么为主吧,别笼统的说自住+投资,什么好处都想要,那没太大意思。全部人都这么想,但实际中这种好事儿不多。尤其在资金不是很多的环境下,投资和自住是相冲突的,很难二者兼得。
2、简朴说吧,这两个小区都是自住为主的。
府学上院就是之前的清河新城,也叫清河嘉园,公寓叫优馆。最早的代价挺高,一度和橡树湾什么的差不多了,之后逐渐调整到正常。到如今看就是平常的小区,规模大,升值什么的也正常,赶不上品格高的也说得过去,不弱于大盘。
新开的楼座如今我也不知道什么代价,如果和二手房差不多的话那就合适,相当于倒挂。超出在10%以上就看自己了,乐意住新居就买,只是时间长了这溢价会被逐渐抹平的。
3、奥森one如今还有房吗?卖的那么好,够呛还有户型好的。
这就是政策性住房,相当于改良版的经适房或自住房什么的,只不过没有综合地价款了。上风就是代价低,劣势是质量说不好,看开辟商的良心了。其他就是在前七八年没有流动性,谁也说不好将来的走势,看品格和地段的配套建设吧。
4、总之这明确自己的重要需求吧。纯粹自住就选奥森one,相对分身看府学上院的新居,算算溢价率。以保值为主那就买清河新城的二手房。仅供参考。
任意买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!
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