上海二手房新政满月，找到“刚需房东”很难很重要

傾聼 · 发表于 2021-9-5 07:32:12|来自：中国

七月的多重政策团结作用力之下，上海二手房市场近期进入了显着下行通道。
据同策好房提供的数据，8月23-29日的一周内，上海二手房成交套数为4249套，远低于6月份时周均6000套的水平；同时，成交均价环比再降2.24%至3.7万元/平方米，低于7月份4万元的单价，量价双降已经见怪不怪了。
一、主要当作交量，价格是其次。

关于上海二手房的“精准制导”调控，抛开那些涉及二手房的诸如购房资格、银行收紧等等，其实焦点命中的有二：一是二手房价格核验，二是“三价就低”政策。
前者打击了房东订价的肆无顾忌，后者卡住了贷款的脖子（而且还误伤了一大批在途交易）。
之所以提出“成交量的意义大于价格”，就是通过交投氛围来看待市场对二手房新政的态度：
如果是顺势而为的以价换量，那么证明房东的心态已经调整到位，调控目标轻松实现；
如果仅仅是成交量锐减，那么只能证明多数房东还在——以对峙态度应对观望，用钱不急。
究竟上，多数见诸于媒体的所谓“调控结果初步显现”并不准确，它掩盖了房东负隅顽抗导致的市场本能对峙，成交量锐减只能说明——（由于房东的避风头）导致市场可成交房源锐减，而购房者的积极性很大一部分取决于可供选择的商品种类、数目和订价。
究竟上，今天在成交的不仅是刚需购房者，也是刚需房东，而已。
至于不谈“成交价格下降”的原因，由于核验价导致的不同房源价格本身有高低，那种“市中央成交一套就认为二手房价格上涨”的断章取义，其实是很容易误导舆论和购房者的。
再说一遍，市场价格的涨跌，只能是&必须是建立在同等房源甚至同一房源的价格比较底子之上，“不能由于今天吃青菜明天吃鱼就推理出结论：该饭店涨价”，这是侮辱购房者智商之举，从业者要切记媒体更要切记。
二、被忽视的三价就低（杀伤力）

在谈及二手房市场近期转淡的时候，“二手房价格核验导致”已经被统称为最大的市场杀器。
在执行层面，“三价就低”才狠——8月份的疾速降温，与月初开始执行的“三价就低”房贷审核新规关系密切。第一财经记者在采访中了解到，涉税评估价通常是签约合同价的5-7折，首套的首付本钱最高可至近7成。
业内广泛认为，这一新规可遏制资金进入二手房市场，避免市场再被催热，有助于市场降温。但与此同时，购房门槛的提高，把部分在途购房者打了个措手不及。“涉税评估价打了5折”的购房者，面临的是50万-150万的首付缺口。
虽然在“三价就低”政策发布的第二天，有关部分出台了缓冲办法，即“仅对于网签或提交贷款申请在8月6日前的客户，可按旧的贷款政策执行；而只交了定金的客户，则无法酌情调整”。
至少到目前，应对二手房价格核验的办法是房东临时下架避风头、通过“买房搭售艺术品”等方式在或消极或积极地应对，但对于“三价就低”目前市场的下有对策目前还看不到。
或者可以这么说，与其说上海新政满月导致的市场清淡，不如说“三价就低”难到了一起帮助闯关的中介和银行，目前下有对策端口属于找不到办法应对。
三、购房者不能不作为，要找到那只“逃得最慢的羊”

8月31日，国新办和住建部的团结消息发布会上，提出“让全体人民住有所居”，第一时间的市场广泛反应是失望，由于传说中的利好政策没出现，但事情过了一两天之后，大多数从业者的反馈都是灰心判断，不仅是“住有所居是针对保障房”，而且“特别提到要解决大城市房价高”，估计新一轮调控政策又在酝酿之中。
那么，今天的购房者在应对市场变革和自身需求的同时，只能采取不作为的消极态度呢？
非也，可以根据本身的现实情况做出针对选项。
首先，“学区房”别买了，“老破小”也要慎重。
其次，近期类住宅又有抬头，不是不能买，但是“别想卖”。
再者，全款购房者快入市，“追得最快的那只狼可以吃到逃得最慢的那只羊”，10%勇敢砍价！由于市场在对峙，房东在分歧，中介已经不给跳价者输送乱开价的信心了。
第四，有房票、有需求、有首付的，建议投身新房摇号古迹，虽然放贷有便秘，但毕竟“账面盈余”落袋为安。

综上所述，如果说七月份的“上海二手房价格核验政策”属于高空轰炸，能有掩体不出门还可以逃出一死，但叠加了八月的“三价就低”政策，则是精准的扫射避无可避，打击了市场也误伤了部分“政策前已卖房但未拿到钱”的在途购房者，市场呼唤求放过，但估计可能性不大。
在房住不炒的楼市大前提之下，购房者的积极态度体现在——厘清本身的现实情况，包罗诉求和购买力，有所为有所不为地选好本身的购房路径。