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楼市深坑:过百都会生齿大减,有三个大降50%

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发表于 2020-9-16 11:39:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
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作者:今纶
几年以来,我不绝在说生齿老龄化以及生齿流失的题目。这个题目扳连到都会规划、地皮财务、房价、养老以及整个国家的产业布局。很遗憾的是,一些都会完全不顾及实际状态,盲目扩张,已经造成了资源浪费。房地产市场也陷入“冰火两重天”:深圳、杭州等地的楼市火,一些偏远都会的房子几万块就可以买一套。
马云曾说:“将来房价如葱”,那里必要比及将来,房价如葱正在从东北、西部向更广大的地域伸张。将来只会剩下围绕大都会的一二十个“房价孤岛群”可以维持
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据《21世纪经济报道》:2014年至2018年五年间,有451个都会“城扩人增”,有87个都会“城扩人走”,有18个都会“城缩人增”,有13个都会“城缩人走”。
从2018年纪据与2014年纪据对比结果来看,有122个都会在这5年间出现了城区常住生齿淘汰。5个都会基本持平,507个都会保持了城区生齿正增长。
此中,吉林龙井市,广东揭阳市和湖北洪湖市,是生齿淘汰超过50%的都会
实际上,在生齿降落的都会中,紧张照旧以三四线都会为主。揭阳市过去五年城区常住生齿流失超过百万。另外,乌鲁木齐、鞍山、遂宁、佛山、中山、郑州、营口和抚顺的城区常住生齿流失,也超过了十万。嘉兴、洛阳、安顺等地2018年对比2014年城区常住生齿也淘汰超过5万。
注意:城区常住生齿和总生齿是两码事。有的都会代管的县比较大,农村生齿庞大。
为什么会出现这种情况,将来中国的都会化会怎么走?哪些地方值得投奔?
产业才是房价终极极支持
之以是有87个都会“城扩人走”阐明“地皮城镇化快于生齿城镇化”征象依然存在,什么意思?
很简单,建新城区、卖地在以往是屡试不爽的法宝。但是由于某些都会没有足够的产业支持,买了房也找不到工作,忽悠了一批人就很难忽悠下一批人,都会扩张带来了“反噬”效应:新城区建得越多,生齿流失越快,由于产业起不来,没有工作机会。人们只好到外地打工、创业,等越来越多的人看明白了,这个循环就会自我加强。
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因此,如果买了如许的都会的房子要赶快脱手。有机会的话,一定要尽快离开如许的都会
产业,唯有产业才是房价终极极的支持。深圳南山为什么房价高?炒作是一个缘故起因,但是产业发达,上市公司林立才是根本缘故起因,刚需很刚,你买不起,他买得起。同理,另有广州天河区。
没有产业就没有都会的将来,只知道搞房地产的都会请一定对其保持“做空”状态。
揭阳城区常住生齿流失超百万
另有两类都会要高度警惕,即资源性都会和过于依靠龙头企业的都会。
资源性都会不用说,各人都知道,一枯竭就要挂,比如:鹤岗、阜新等。过于依靠龙头企业的都会,比如揭阳的康美药业在2018年“暴雷”,对揭阳影响就非常大。
2018年年中,康美药业股价开始大幅下跌。2018年10月,康美药业因存贷双高遭到媒体质疑,股价随后出现连续暴跌,一时风声鹤唳。康美药业修改公告称管帐不对更正,坦承2017年账实不符之处多达14条,此中货币资金多盘算了299.44亿元。
康美纳税额一度占普宁的三分之一、揭阳的六分之一。据官方公布的《2019年前三季度揭阳市经济运行简况》,揭阳前三季度全市实现地方一般公共预算收入47.28亿元,降落17.2%
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揭阳
揭阳过去五年城区常住生齿流失超过百万,这是什么概念?我去看了一下揭阳2019年的状态——“整年实现地方一般公共预算收入73.01亿元,降落7.98%;实现一般公共预算付出349.23亿元,增长11.2%”,妥妥的赤字。
揭阳紧急呼救!
横琴不可能复制深圳古迹
珠海楼市这些年在大v的力捧下好像在走红,但是珠海楼市实在也潜藏着危急,最大的危急就是都会过于依靠几家大型企业,尤其是格力。
不幸的是,格力近日发布2020年半年报。数据体现,格力本年上半年营收为695.02亿元,同比降落28.57%;净利润63.62亿元,同比降落53.73%。连董明珠本人都说“各人对我预期太高”。
诚然,董明珠是“空调女皇”,但是董明珠总有退休的一天。很多人忽悠说,港人、澳门人会过来炒房,实在,我以为说深圳人会过来炒房更靠谱一些。现在,深圳炒房客资源越来越稀缺,广州南沙、中山、珠海都必要你们,尤其是天津,也必要你们,深圳炒房客忙不外来。
固然,珠海的生齿是增长的,和揭阳差别。珠海的生齿密度也还可以,但是房价均价已经在广东省居于火线了,也没啥增长空间,不要信赖那些广告和规划,要去看格力的将来。珠海没有特别突出的上风和产业,除了格力,这是最要命的。
如果珠海不能快速实现新的焦点竞争力,中山和揭阳的命运实在难以避免。横琴不可能复制深圳古迹,由于澳门和香港的体量、职位、金融实力不一样,横琴有可能复制前海的写字楼空置率,那叫一个高。
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横琴
珠海的另外一个短板就是离中心都会太远,是的,将来经过深中通道去深圳不到一小时,但是你看看惠州的房价。惠州的房价比珠海高照旧低?另有东莞的房价,很多多少地方都比珠海自制,珠海是个好地方,但是房价早就被透支了
至于澳门和香港的经济,你们本身去搜公开的经济指数,我就不说了。
中山生齿密度在天下属于倒数
中山的生齿降落也是很厉害的,2014-2018年,中山城区常住生齿流失超过了十万。而且,最悲催的是:中山的生齿密度在天下属于倒数之列,每平方公里只有0.34万人,比嘉峪关多100人而已,嘉峪关啊!塞外边关。
以上数据来自新闻报道。
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中山
以是呢,实在局面很清楚了,除了东北、西部的三四线都会在流失生齿,南边的一些看起来不错的都会也在履历生齿流失的阵痛。
在2014年到2018年,佛山城区常住生齿流失,也超过了十万。是不是万万没想到?GDP去年过了万亿喔,当时很多多少人吹捧,结果呢?本年上半年GDP增长为—7.5%,负增长!东莞正在无穷靠近佛山。
为什么会如许?
很简单,本身产业不强,不能提供太多工作机会
汗青的巨变正在到来
我们正在履历一个汗青的巨变,太多因素叠加:
外部压力,这个不用说。
经济增速原来就在放缓,这很正常,天下各国都一样,尤其是到了这个体量。
生齿红利正在快速消散
原有的经济发展模式遭遇巨大挑衅,制造业的智能化提升速率总体还不敷快,地皮财务的“法宝”在一些偏远都会失灵。
……
都会发展的“马太效应”开始加快出现:强者越来越强,弱者没有翻盘机会。
成都、郑州、武汉的崛起本质是一种“存量博弈”,断送的是广大三四五线都会的产业优化机会,但是在突出省会都会首位度的规划指引下,这一趋势不会停止。
平常人该怎么办?怎样借都会的势服务
两个大方向
其一,去南边的一二线都会以及产业发达的都会,这个南边是指华南、江南、西南。比如杭州、广州、深圳、东莞、宁波、苏州、南京等。
其二,如果由于种种缘故起因去不了南边,至少要投奔中部的省会都会,次选西部省会都会。比如武汉、成都、重庆、郑州、长沙等。
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生齿流向、资金流向奔涌不息,就是如许。如果你要去上海,固然好,但是落户太难。
将来的绝大部门中国人都是守在这一二十座一二线都会里创造财产,享受生活,而其余的中小都会都会逐步灯光黯淡,逐步枯竭,是的,像极了日本。
这实在是东亚的命运,注定不能如德国一样做到都会的相对均衡和多点分布,那么,我们就只有担当如许的命运。
实在如许的命运轨迹与都会变化,也深深浸润在文化、代价观与利益的博弈场中,个人只能顺势而为,无力改变。
曹德旺迩来说了一段话,我以为很好,摘录在此:
在被问及怎样度过危急时,曹德旺说:“停止扩张性投资、减轻负债、不被欠钱”。老曹身家亿万,富豪榜上著名字,见过大风大浪,他的话,你们一定要听。
末了祝福各人:做精确的选择,前路精美如画。
皇家金饭碗,富贵永相随
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