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数据不骗人，上海的新房市场销售情况，还是不容乐观。
随着杭州、西安等重点城市相继取消限购，申城限购优化调整的预期，再一次强化。
以至于，近期沪上传出了多个版本的“小作文”，有些甚至连调控切入的点位，都描绘得有鼻子有眼。
当前，不论从成交表现，还是找房热度等维度看，申城都到了需要“有形之手”搀扶一把的时候。
数据：去化乏力 开盘表现不佳
截至5月，上海仍是全国范围内少数几个在执行限购的地方。
今年以来，虽然申城也进行了一些优化调整。但从市场层面的表现来看，这波“兴奋剂”的效似乎很有限。
2024年“金三银四”期间，上海全市新房总成交量约131万㎡，成色在近几年中最差（2022年除外，彼时有“口罩”因素的特殊情况）。
值得注意的是，今年4月的成交面积仅55.16万㎡，是2022年6月以来单月成交量中的第三低值。
其中，第一低值为2024年2月的17.59万㎡，第二低值为2024年1月的45.25万㎡。
与此同时，单个新房项目的开盘去化情况，也不甚乐观。
这里，『波哥聊楼市』结合网房的批次供应数据，汇总了4月以来新开或加推项目的去化率。
整体来看，这些项目开盘的成绩大部分都不理想。截至5月13日，这些盘只有寥寥几个的去化率（成交套数/上市套数）超90%。
统计期内，开盘去化表现优异的项目，包括融创外滩壹号院、滨江凯旋门、中环置地中心·润府等。
从上图不难看出，近期开盘的项目，绝多数的去化不足三成。这其中，也不乏开盘0成交的案例。
这里特别说明一下，上述开盘成交套数，仅针对4-5月开盘关联预售证的成交套数，数据来源为网上房地产。
以云著雅苑（推广名“融创外滩壹号院”）为例，该项目的黄浦房管(2024)预字0000069号预售证，4月开盘推出204套房源，自开盘截至5月13日售出203套，去化率即为99.51%。
现阶段，就开盘成绩这个维度而言，上海新房市场的销售其实也挺不容易。
在此前的一线调研中，就有不少楼盘的置业顾问称，当前的市场预期不给力，获客的难度在提高，这也是项目正面临的一大压力。
这些明里暗里的堵点，无疑也会是新房市场去库存的挑战所在。
趋势：信心待修复上海也在等风来
当前，房地产市场供需关系的转变，与预期的不足有紧密联系。
俗话说，有需求就有市场。购房者，对于收入和房价信心的缺乏，将在一定程度上加剧观望的情绪。
这一点，不仅可以从国房景气指数看出端倪，安居客云洞察的找房热度，也有直接的数据佐证。
根据云洞察数据，2024年以来，上海全市新房的找房热度，较之2023年同期，均处在收跌的通道中。
在申城的二手房市场，挂牌价格的变化趋势，也让人有点捉急。
安居客数据显示，上海全市的二手房挂牌房源，5月份跌至近两年的低谷。而且，从大的走势来看，挂牌价整体呈现稳中有跌的行情。
受市场情绪影响，申城不动产的流动性，正趋于减弱。购房者的信心，如同其他城市一样，也亟待被修复。
这两年，虽然“有形之手”行动了几次，譬如推出今年的1.30新政等。但相比成都、杭州等地救楼市的“诚意”，上海的动作就显得较保守了。
就当前的市场环境来说，大力才能出奇迹，挤牙膏式的“小打小闹”似乎解决不了问题。
不论是找房热度走势，还是具体的成交数据，都可以印证这一点。
现阶段，虽然上海房地产市场的潜在需求依然强劲，但也需要“猛药”来刺激释放。
在去库存的大趋势下，申城在因城施策的基调下，出台利好政策将是大概率事件。毕竟，现行的政策还有很大的优化空间。
我们也相信，上海提振楼市的大招，不会来得太晚！
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240514A08GOZ00
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